2014 법무사 2월호

9 특집 법률 4) 외에 부동산개발업에 대한 종합적이고 체계 적인 관리를 위한 통합 법률이 필요하였고, 영세하 고 전문성이 부족한 시행사의 난립과 일회성 개발 사업의 폐해를 방지하기 위해 부동산개발업 관련 법률에 부동산개발업 등록제와 같은 관리·감독제 도를 도입하여 개발업자가 법률상 책임을 다할 수 있도록 하는 한편, 부동산개발업 영역이 새로운 부 가가치 창출 업종으로 성장·발전할 수 있는 기반 을 마련하는 것이 시급한 과제였다. 또한, 영세 시행사들의 토지 확보를 위한 과당경 쟁과 사업주체(시행사, 발주자)가 시공사의 브랜드 나 지급 보증에 의존하는 개발사업 구조로 인하여 오히려 분양가가 상승한다는 지적이 있고, 소위 테 마상가와 오피스텔 등의 사업시행 과정에서 사기분 양·허위광고로 다수의 피해자가 발생하는 사례 5) 가 지속적으로 발생하는 바, 개발업 관리제도를 도 입하여 일정 기준에 미달하는 사업자의 부동산개발 을 제한하고, 개발업자가 소비자 보호를 위해 필요 한 정보를 제공토록 의무화함으로써 소비자가 건전 한 개발업자와 부실한 개발업자를 구별할 수 있도 록 할 필요성이 대두되었다. 이에 정부는 2007.5.17. 법률 제8480호로 「부동 산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」을 제정·공 포하여 2007.11.18.자로 시행하고, 3차례 개정(타 법 개정 제외)하여 현재에 이르고 있는데, 그 구체 적인 내용은 아래와 같다. 4. 「부동산개발업법」의주요내용 1) 부동산개발 및 부동산개발업의 제도화(법 제2조) ‘부동산개발업’이라 함은 “타인에게 공급할 목적 으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법 으로 조성”하거나 “건축물 등을 건축·대수선·리 모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하여 권리 의 전부 또는 일부를 공급하는 행위”를 말한다. 부 동산개발업과 건설업의 구분을 위하여 ‘부동산개발’ 의 정의에서 시공을 담당하는 행위를 제외하였다. 2) 부동산개발업 등록제 도입(법 제4조) 건축물의 연면적(「건축법」 제73조에 따른 연면적 을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토 교통부장관에게 등록(법 제34조 제1항에 따라 시· 도지사에게 위임되어 있다)을 하여야 한다. 다만, 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지 방공기업 등과 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택 건설사업자 또는 대지조성사업자의 경우에는 「부동 산개발업법」에 의한 등록 의무가 면제된다. 국가 등 의 경우 공공사업주체로서 난립의 우려가 없으며, 「주택법」에 의해 등록한 주택건설사업자 등의 경우 이미 등록·관리되고 있다는 사정을 감안한 것으로 보인다. 부동산개발업으로 등록하기 위해서는 법인의 경 우 자본금 3억 원 이상, 개인인 경우에는 영업용 자 산평가액 6억 원 이상을 각 확보해야 하고, 부동산 개발 전문인력을 상근으로 2명 이상 확보해야 한다. 3) 부동산개발 전문인력과 사전교육제(법 제5조) 종전의 부동산개발업의 경우 대규모 부동산개발 사업을 시행함에도 불구하고 전문성과 자질이 부족 한 인력이 개발사업에 참여하는 경우가 많았고, 부 동산개발 전문교육기관이 부족하고 체계적인 교육 과정이 정립되지 않은 문제점이 있어 「부동산개발 업법」에서는 전문인력의 범위를 법률·금융·개발 실무 등의 분야로 세분화하고, 변호사·법무사·공 4) ‌ 「건설산업기본법」, 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 약 40여 개의 부동산 관련 법률이 있다. 5) ‌ 대표적인 사례로 ‘서울 동대문 굿모닝시티’ 사기분양 사건을 들 수 있다.