ISSN 2233-4688 02February 2014 서민의 법률가 제560호 www.kabl.kr Korea Association of Beommusa Lawyer
마음을 여는 시 겨우살이 원 영 래 ■ 법무사(강원회) 하루살이에게 어찌 사느냐 묻지 마라 대답하는 순간조차 그에게는 천금이다 삶이 고단한 그대여 하루하루 겨우산다고 말하지 마라 나목 앙상한 참나무가지 끝에 매달려 혹독한 겨울밤 의연히 지새는 겨우살이를 보라 매운 겨울바람 속에서 황금빛 찬란한 열매를 잉태한 겨우살이는 결코 겨우산다고 말하지 않는다 칼바람 온몸으로 맞으면서도 치열한 꿈을 놓지 않는다
02 제560호 February 2014 발행인 임재현 / 편집인 정성학 / 편집주간 송태호 / 편집위원 김영옥, 김인숙, 김청산, 맹종인, 이상진, 정혜경, 조형근, 최진태, 한석중 / 편집간사 임 정와 / 발행처 대한법무사협회 / 발행일 2014년 1월 25일 통권 제560호 / 디자인·인쇄 동호커뮤니케이션(02)2269-1265) / 정기간행물 등록 1965년 5월 7일 강남라00102호 / 주소 서울시 강남구 논현로 651(논현동) / 전화 02)511-1906~9 / 팩스 02)546-4362 비매품 / 홈페이지 www.kabl.kr ※ 본지에 게재된 글들은 대한법무사협회의 공식입장과 다를 수 있습니다. Contents 목차 76 신규등록 78 등록공고 81 동정(협회·지방회·법무사) 83 칭찬릴레이 ⑪ 이천교 06 특집 ‘부동산개발업 전문인력’으로서 법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 - ‘부동산개발업 전문인력 사전교육’ 경험을 중심으로 _이헌재 04 권두언 ▒ 정부는 ‘법 앞에 평등할 권리’를 보장하라! _김영일 28 지방세 사례문답 ▒ 지방자치단체 기부체납 부동산에 대한 취득세 비과세 범위 등 _김의효 48 일본 통신 ▒ 동일본 대지진 이재민 지원을 위한 사법서사 상담의 원리 _오야마다 야스히코 30·32 법무 동향 ▒ 전자독촉 시스템의 문제점과 해결전망 _배상혁 「가족관계등록법」 개정을 위한 활동의 경과와 전망 _오영나 실무 포커스 16 【‘법무사 기업 컨설팅’ 사례 연구 ④】 거래처의 비밀보호와 감자에 관한 컨설팅 _염춘필 24 【민사조정 사례】 ‘공유임야 분할청구소송 사건’ 조정 불성립記 _박일민 법률 36~39 법무동향 _편집부 40 업무참고자료 _안행부·법무부 44 법령·판례 예규·선례 52 생활법률상담 Q&A _김영석·한상대 56 알뜰살뜰 법률정보 _박지연 58 【만화】강백법무사 사무소 ⑬ _김희성 문화 03 마음을 여는 시 _원영래 62 인문학의 창 _이상진 66 법무사의 서재 _임익문 68 음악과 인생 _하철우 70 문화가 산책 _김청산 72·74 수상 _임승재·권철현
권두언 정부는‘법 앞에 평등할 권리’를 보장하라! - 소액소송제도의 개혁과 법무사의 역할에 대하여 김 영 일 ■ 경기도 중소기업연합회 부회장, 두원공과대학교 교수 소액소송의 80% ‘나홀로 소송’ 현실, 40여 년간 방치 상태 2013년 판 『사법연감』 통계에 의하면 2012년의 제1심 민사본안사건의 전체 본안사건 1,044,928건 중에 서 소액사건이 739,842건으로 70%나 되는 높은 비율을 차지하고 있다. 그런데, 같은 해 소액사건 처리건수 722,142건 중에서 원고가 변호사를 선임한 경우는 18.3%(132,235건)이었고, 피고의 경우는 더욱 적어서 0.8%(5,668건), 쌍방의 경우는 0.4%(2,735건)에 불과하다. 결국 민사본안사건 100건 중 70건은 소액소송이고, 이 소액소송의 당사자들은 원고든 피고든 겨우 100건 중 20건 정도만 법률전문가의 도움을 받고 있으며, 나머지 80건의 경우에는 아무런 법률 지식도 없는 당사자 가 혼자서 재판정에 서고 있다는 것이 오늘날 소액법정의 현실이다. 왜 이런 현상이 나타난 것일까? 그 이유는 변호사의 도시집중 현상 때문이다. 전국적으로 101개의 시· 군 법원이 설치되어 있지만, 정작 시, 군, 농어촌, 도서벽지 지역에서는 변호사 사무실을 찾아보기가 힘 들다. 전국 227개 시군구에도 101개의 지방법원이 설치되어 있지만, 변호사가 없는 시군구가 72개 지역 (2013.11.20. 현재 각 지방 변호사회 홈페이지 자료, 충북, 제주지방 변호사회는 유선 확인)에 달하고 있다. 1973년 「소액사건심판법」이 제정되었으나, ‘소액’이라는 고정관념 때문인지 세인들의 관심은 크고 굵직한 제도개혁에 쏠렸을 뿐, 정작 서민들의 삶에 가장 밀접한 소액사건에 대한 관심은 그리 많지 않았던 것 같다. 「소액사건심판법」의 적용범위가 2,000만 원으로 급격히 확장된 1998년에도 상황은 마찬가지였다. 「소액심판법」의 첫 제정 이후 40년이 지나는 동안, 이러한 무변촌의 공백을 메워온 것이 바로 법무사제도 다. 법무사들은 전국 101개 지방법원이 설치된 지역 중 단 2곳을 제외하고는 전국 방방곡곡, 심지어 울릉도 에까지 사무소를 두고 있다. 국민들의 입장에서 보면 법률상 ‘소액사건’은 변호사를 선임하기엔 애매한 금액(피고의 입장에서는 더욱 그 러하다)이라 가까운 법무사를 찾아가게 되지만, 법무사는 대리인이 될 수 없어 소송서류 작성을 대행하는 반 쪽짜리 도움밖에는 받지 못한다. 결국 국가는 법률로 ‘소액’이라고 규정하지만 국민에게는 다액이고, 적절한 법률서비스를 받고자 하나 변호 사에게 가면 선임료 부담, 법무사에게 가면 불완전 도움, 이런 상황에서 국민들은 권리구제와 방어를 포기하 거나 사적인 해결(종종 언론에 피해사례 다수 보도)을 도모하게 될 수밖에 없는 것이다. 『 』 2014년 2월호 4
5 권두언 국민의 ‘행복할 권리’ 보장을 위한, 소액소송제도의 개혁과 법무사의 역할 그간 대법원이 수차례 「소액사건심판법」의 개정을 주도하였지만, 그 목표는 소송 당사자의 권익 보호가 아 니라, 절차의 신속화와 효율화에 그 초점이 있었다. 절차의 신속, 효율화는 통상적으로 원고에게는 유리할지 모르지만 당하는 피고에게는 고통일 뿐이다. 「민사소송법」 제87조에서 소송대리권을 변호사에게 독점적으로 부여한 것은 변호사를 위한 것이 아니라 국 민을 위한 것이다. 그런데 소액사건에서 변호사의 얼굴(주로 사무장, 실장이라는 직함의 비전문가와 상담하는 현실) 보기가 처음부터 힘들었고, 지금도 그 상황이 별로 나아진 바 없다. 변호사 선임에 대한 부담으로 일반 서민이 나홀로 소송을 하게 될 때, 상대가 변호사를 선임하게 된다면 패소할 가능성이 높아지는 것은 당연한 일이다. 패소의 부담을 줄이고자 법무사를 찾아와 서류 작성 등의 도움을 받는다고 해도 어차피 법정에 서는 건 당사자 본인이므로 재판이 진행되면 변호사를 선임한 쪽이 승소할 가능성이 높은 것 또한 당연할 것이다. 이런 현실은 서민들에게는 암묵적으로 반드시 변호사를 선임해야 승소할 수 있다는 강요로 받아들여질 수 밖에 없고, 그것이 싫다면 소송을 포기하라는 압박으로 여겨질 수밖에는 없다는 것이다. 수임료 부담으로 인 해 법률가의 도움을 받을 수 없어 이겨야 할 재판에 패소하는 경우가 생긴다면, 이는 누구나 법 앞에 평등하 다는 법치주의 국가의 이념에도 맞지 않을 뿐 아니라, 법률 사각지대의 해소를 위해 적극 나서야 하는 국가의 임무도 방기하는 것이 아닌가. 필자는 민사소액소송 사건의 80%에 해당하는 소송 당사자들이 법률가의 도움을 받지 못해 나홀로 소송으 로 내몰리고 있다는 통계를 보고, 이 정도라면 ‘법의 사각지대’가 아니라 완전한 ‘무법지대’인 것인데, 지금까 지 정책 입안자 누구도 이 문제를 개선하려고 하지 않았다는 사실에 당혹감을 느꼈다. 법무사단체는 지난 2006년부터 이러한 소액소송제도의 근본적인 개혁과 서민층의 실질적인 권리보호를 위해 3회의 국회 정책토론회 개최, 한국갤럽과의 3회차 여론조사 실시, 「민사소송법」·「소액사건심판법」의 개정안 발의, 「민사소송규칙」 개정 건의 등 다양한 활동을 해온 걸로 알고 있다. 이제는 그와 같은 노력이 결 실을 맺을 때가 되었다고 생각한다. 소액소송제도의 기막힌 현실에 대해 아직도 모르고 있는 국민들이 많은 데, 더 많은 국민들이 이런 실상을 알 수 있도록 각종 언론 매체에 더욱 적극적으로 이 제도의 문제를 알려나 가야 할 것이며, 이런 노력에 전국의 6,300여 명의 법무사들이 더욱 앞장서야 할 때이다. 또한, 국민의 대다수가 이와 같은 소액소송제도의 문제에서 자유로울 수 없다는 점에서 정부는 하루 속히 이 제도의 개선에 나서야 할 것이며, 전국 서비스망을 갖추고 있는 법무사에게 대리권을 준다면, 매우 효과적 이고 효율적인 제도 개선이 될 것이다. 우리 국민은 행복한 삶을 추구할 권리가 있고, 대한민국의 헌법 제1조가 보장하는, “국민은 누구나 법 앞에 서 평등하다”는 법치주의의 혜택을 누릴 권리가 있다. 이런 점에서 소액소송제도의 시급한 개정을 박근혜 정 부에게 강력히 촉구하는 바이다. 국민의 대다수가 소액소송제도의 문제에서 자유로울 수 없다는 점에서 정부는 하루 속히 이 제도의 개선에 나서야 할 것이며, 전국 서비스망을 갖추고 있는 법무사에게 대리 권을 준다면 매우 효과적이고 효율적인 제도 개선이 될 것이다. 소액소송제도의 시급한 개정을 박근혜 정부에게 강력히 촉구하는 바이다.
특집 지난 2007년 제정 당시 부동산개발업 전문인력 규정에 ‘법무사’가 누락되면서 논란을 불러왔다가 지난 2011년 일부개 정을 통해 법무사가 포함되며 시행 4년차를 맞은 「부동산개발업법의 관리 및 육성에 관한 법률」. 그러나 실무 현장에서 법무사가 부동산개발업 전문인력으로 활동한다는 사례는 찾아보기 어렵다. 업무영역을 법률적으로 확대한다 해도 실무에서 활용되지 않는다면 사문화된 법률이 되기 십상이다. 본 글에서는 「부 동산개발업법」의 전문인력 사전교육을 통해 법무사 자격사로서는 거의 드물게 부동산개발업 전문인력 자격을 취득한 필 자의 사례를 통해 법무사의 부동산개발업 전문인력으로서의 활동 가능성과 기타 법무사법 외 법의 규정에 의해 업무영역 을 확대할 수 있는 방안에 대해 모색해 본다. <편집자 주> ‘부동산개발업전문인력’으로서법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 - ‘부동산개발업 전문인력 사전교육’ 경험을 중심으로 이 헌 재 ■ 인천도시공사 경영지원처 법무팀(제7회 법무사시험 합격) 『 』 2014년 2월호 6
Ⅰ. 들어가며 -‘ 부동산개발업 전문인력 사전교육’ 이수 계기 지난 2009년 2월 경, 필자가 지금의 회사에 입사 한 지도 수 개월이 지난 후 평소처럼 전자문서에 접 수된 공문을 읽어보던 중, 회사가 출자한 부동산개 발 SPC에서 회사 직원을 한 명 파견하여 달라는 공 문을 발견하고 이를 흥미롭게 읽어본 적이 있었다.1) 그 공문에는 부동산개발 관련 업무를 처리하기 위 하여 직원이 한 명 필요하니, 되도록 「부동산개발업 의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 「부동산개발업 법」)에 따른 ‘부동산개발업 전문인력’을 보내달라는 내용이 들어 있었다. 필자는 그 공문을 보고 ‘부동산 개발업 전문인력’이 무엇이고, 과연 나도 전문인력 이 될 수 있는 자격이 있을까 궁금해서 문제의 「부동 산개발업법」(제5조)을 찾아보았다. 하지만 실망스럽 게도 당시 법률에는 전문인력이 될 수 있는 전문자 격사로 변호사, 공인회계사, 감정평가사, 공인중개 사가 있었으나 법무사는 포함되어 있지 않았다. 물론, 필자의 경우 공인중개사 자격도 보유하고 있어 다른 요건만 구비하면 전문인력이 될 수도 있 었으나, 법무사 경력자로 회사에 입사한 필자 입장 에서는 대단히 실망스러운 일이었다. 하여간 당시에는 마땅히 보낼 전문인력이 없어서 그런지, 회사는 「부동산개발업법」에 따른 전문인력 이 아닌 직원을 파견하였고, 필자도 재직기간이 짧 은 터라 더 이상 특별한 관심을 갖지 않고 2년을 보 내게 되었다. 그런데, 지난 2011년 5월 14일자로 「부동산개발 업법」이 개정되면서 전문인력의 범위에 ‘법무사’와 ‘세무사’를 추가했다는 반가운 소식을 접하게 되었 다. 나중에 언론기사를 살펴보니, 부동산개발업자 들이 등록을 하기 위해서는 법에 따른 사전교육을 이수한 전문인력을 2명 이상 확보해야 하는데, 이 러한 인력을 구하지 못해 등록을 못하거나 등록 이 후에도 취소되는 사태가 빈번하자, 국토교통부에서 기존에 없었던 ‘법무사’와 ‘세무사’를 추가해 전문인 력의 범위를 확대한 것이라고 하였다.2) 이에 필자는 본인의 경쟁력을 높일 수 있는 좋은 기회라는 생각을 했지만, 8일 간 서울(한국부동산 개발협회의 경우 건국대 서울캠퍼스)에서 교육을 받아야 한다는 점과 결정적으로 법무사의 경우 3년 이상 부동산개발업에 종사해야 하는데, 그 당시에 도 필자의 경력이 3년에 미치지 못한 점 때문에 결 국 교육신청을 하지 못하였다. 그런데, 지난해 9월 경 부동산개발업 전문인력 교육기관 중에 하나인 한국부동산개발협회가 처음 으로 인천에서 순회교육을 진행한다는 소식을 접하 고, 혹시나 하는 마음에 회사에 교육지원(비용 및 교육파견)을 요청했는데, 마침 회사에서 비용의 전 액(85만 원) 지원은 물론이고, 평일 교육 시 휴가 (교육 파견)까지 부여해 주어 편안한 마음으로 교육 을 받을 수 있었고, 현재는 국토교통부에서 인정하 는 ‘부동산개발업 전문인력’이 되었다. 필자는 지난해 『법무사』지의 기업법무 연재를 통 해 “법무사가 기업에 취업하기가 상당히 어려우며, 기업 취업을 위해서는 부단한 노력을 해야 한다”는 취지의 글을 쓴 적이 있다. 필자가 최근 이수한 ‘부 동산개발업 전문인력 사전교육’도 법무사들의 그러 한 노력 중에 하나로서 시도해볼 만한 가치가 있지 않을까 한다. 한편으로는 대법원이나 법무부에서 법무사의 업 무영역 확대 및 활용을 외면하고 있는 마당에 이들 7 특집 1) 이러한 부동산개발회사에서는 부동산개발과 관련한 전과정(사업부지 취득, 분양, 회사운영 및 관리, 청산)을 경험할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있어 당시 에는 이를 선호하는 직원들이 상당수 있었다. 2) 제ㆍ개정 이유 중 일부. [시행 2011.8.20.] [법률 제10668호, 2011.5.19., 일부 개정] (1) 부동산개발업 전문인력으로 변호사, 공인회계사, 감정평가사, 공인중개사 등이 인정되고 있으나, 유사 업무를 취급하는 법무사, 세무사 등은 인정받 지 못하고 있음. (2) 법무사, 세무사도 부동산개발업 전문인력의 범위에 포함시켜 부동산개발 업자의 전문인력 수요를 충족시킬 수 있도록 함.
특집 ▶ ‘부동산개발업 전문인력’ 으로서 법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 보다 전향적인 태도를 보이는 다른 정부 부처에서 이런 제도를 마련해 주었다면, 법무사들이 이를 적 극적으로 활용하여 자기 밥그릇을 챙겨야 하지 않 겠는가 하는 마음에서, 쉽지는 않겠지만 필자의 사 전교육 이수 경험담과 관련제도를 구체적으로 소개 하여 혹시라도 부동산개발업 분야에 관심 있는 법 무사들에게 유용한 정보를 제공하고자 한다. 마지막으로 이런 제도가 직접적인 법무사 업무영 역 확대가 계속 좌절되고 있는 현 상황을 타개할 수 있으면서도 법무사업계 차원의 생존전략이 될 수 있을 것이라는, 필자의 개인적인 소견도 제시해 보 도록 하겠다. Ⅱ. 부동산개발업제도 개요3) 1. 현황 부동산개발업은 토지를 택지·공장용지·상업용 지 등으로 조성하거나 토지에 건축물을 건축하여 해당 부동산을 일반에게 판매·임대 등으로 공급하 는 업종을 말한다. 과거 국제통화기금(IMF) 구제금융(외환위기) 사 태 이전에는 종합건설회사들이 시행과 시공을 모두 전담, 수행하였으나, 외환위기 이후 기업의 재무건 전성 제고, 리스크 관리 등 부동산시장의 변화에 따 라 건설회사들이 이에 적응하기 위해 모기업에서 개발사업 부분을 분리해 시행사를 설립하고, 이를 통해 신규 개발사업을 추진하게 되면서 부동산개발 시행사들이 본격적으로 활동하게 되었다. 현재는 시공을 제외한 기획, 부지 매입과 인허가 취득, 분양업무 등은 시행사·분양대행사 등이 하는 형태로 분업화하고 있는데, 부동산업의 전체 매출액 은 2010년 기준 약 121조 원으로 추정되며, 우리나 라 5대 산업 중 하나로서의 위상을 차지하고 있다. 2. 기존 부동산개발업의 문제점 현행 「부동산개발업법」이 제정(2007.5.17.)되기 이전에는 부동산개발업에 대한 종합적이고 체계적 인 사업자 관리제도가 없어서 자본금 5천만 원 정 도만 있으면, 부동산 개발·임대 등의 업종으로 주 식회사를 설립하여 활동할 수 있어, 개발사업 규모 에 비해 영세하고 전문성이 부족한 부동산 개발업 자들이 난립하는 문제가 있었다. 또한, 시행사는 사업규모에 비해 자기자본 규모 가 작아 건축물 준공 전에 수분양자를 모집하는 선 분양 방식으로 자금을 끌어들였고, 소비자는 완공 된 건축물을 보지도 못한 채 광고나 모델하우스만 보고 구매하게 되므로 허위·과장 광고 등에 의한 소비자 피해가 발생할 가능성이 상존하고 있었으 며, 실제로도 그런 피해가 다수 발생하였다. 최근에는 허위 개발정보를 유포하여 개발 가능성 이 거의 없는 토지를 고가로 판매하는 소위 ‘기획부 동산업자’가 급증하고 있어 더욱 사회문제화가 되 고 있는 실정인데, 소비자가 이런 기획부동산업자 와 건전한 부동산개발업자를 구별할 수 있는 방법 이 없었다. 3. 부동산개발업의 제도화 필요성 위에서 살펴본 바와 같이 기존의 부동산개발업은 영세하고 전문성이 부족한 개발업자가 난립하고, 허위·과장 광고에 의한 소비자 피해가 다수 발생 하고 있음에도 소비자들이 이를 알거나 사전에 확 인할 수 있는 방법이 없다는 문제점이 있었다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해서는 부동산개 발과 관련하여 개발 유형별로 개별적으로 산재한 3) 이 내용은 필자가 한국부동산개발협회에서 교육받을 당시 교과목 중에 하나인 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 교재와 강의 내용을 요약한 것이다. 『 』 2014년 2월호 8
9 특집 법률4) 외에 부동산개발업에 대한 종합적이고 체계 적인 관리를 위한 통합 법률이 필요하였고, 영세하 고 전문성이 부족한 시행사의 난립과 일회성 개발 사업의 폐해를 방지하기 위해 부동산개발업 관련 법률에 부동산개발업 등록제와 같은 관리·감독제 도를 도입하여 개발업자가 법률상 책임을 다할 수 있도록 하는 한편, 부동산개발업 영역이 새로운 부 가가치 창출 업종으로 성장·발전할 수 있는 기반 을 마련하는 것이 시급한 과제였다. 또한, 영세 시행사들의 토지 확보를 위한 과당경 쟁과 사업주체(시행사, 발주자)가 시공사의 브랜드 나 지급 보증에 의존하는 개발사업 구조로 인하여 오히려 분양가가 상승한다는 지적이 있고, 소위 테 마상가와 오피스텔 등의 사업시행 과정에서 사기분 양·허위광고로 다수의 피해자가 발생하는 사례5) 가 지속적으로 발생하는 바, 개발업 관리제도를 도 입하여 일정 기준에 미달하는 사업자의 부동산개발 을 제한하고, 개발업자가 소비자 보호를 위해 필요 한 정보를 제공토록 의무화함으로써 소비자가 건전 한 개발업자와 부실한 개발업자를 구별할 수 있도 록 할 필요성이 대두되었다. 이에 정부는 2007.5.17. 법률 제8480호로 「부동 산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」을 제정·공 포하여 2007.11.18.자로 시행하고, 3차례 개정(타 법 개정 제외)하여 현재에 이르고 있는데, 그 구체 적인 내용은 아래와 같다. 4. 「부동산개발업법」의 주요 내용 1) 부동산개발 및 부동산개발업의 제도화(법 제2조) ‘부동산개발업’이라 함은 “타인에게 공급할 목적 으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법 으로 조성”하거나 “건축물 등을 건축·대수선·리 모델링·용도변경 하거나 공작물을 설치하여 권리 의 전부 또는 일부를 공급하는 행위”를 말한다. 부 동산개발업과 건설업의 구분을 위하여 ‘부동산개발’ 의 정의에서 시공을 담당하는 행위를 제외하였다. 2) 부동산개발업 등록제 도입(법 제4조) 건축물의 연면적(「건축법」 제73조에 따른 연면적 을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 국토 교통부장관에게 등록(법 제34조 제1항에 따라 시· 도지사에게 위임되어 있다)을 하여야 한다. 다만, 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지 방공기업 등과 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택 건설사업자 또는 대지조성사업자의 경우에는 「부동 산개발업법」에 의한 등록 의무가 면제된다. 국가 등 의 경우 공공사업주체로서 난립의 우려가 없으며, 「주택법」에 의해 등록한 주택건설사업자 등의 경우 이미 등록·관리되고 있다는 사정을 감안한 것으로 보인다. 부동산개발업으로 등록하기 위해서는 법인의 경 우 자본금 3억 원 이상, 개인인 경우에는 영업용 자 산평가액 6억 원 이상을 각 확보해야 하고, 부동산 개발 전문인력을 상근으로 2명 이상 확보해야 한다. 3) 부동산개발 전문인력과 사전교육제(법 제5조) 종전의 부동산개발업의 경우 대규모 부동산개발 사업을 시행함에도 불구하고 전문성과 자질이 부족 한 인력이 개발사업에 참여하는 경우가 많았고, 부 동산개발 전문교육기관이 부족하고 체계적인 교육 과정이 정립되지 않은 문제점이 있어 「부동산개발 업법」에서는 전문인력의 범위를 법률·금융·개발 실무 등의 분야로 세분화하고, 변호사·법무사·공 4) 「건설산업기본법」, 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 약 40여 개의 부동산 관련 법률이 있다. 5) 대표적인 사례로 ‘서울 동대문 굿모닝시티’ 사기분양 사건을 들 수 있다.
특집 ▶ ‘부동산개발업 전문인력’ 으로서 법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건 축사 등으로 전문인력의 범위(「부동산개발업법」 시 행령 별표1 참조)를 한정하여 국토교통부에서 지정 하는 기관에서 일정시간 교육(60~80시간 범위에서 국토교통부장관이 정함)을 이수하도록 하였다. 사전교육기관으로는 필자가 교육을 받은 한국부 동산개발협회(서울, 문의 : 02-512-5750) 외에도 광주대학교(광주, 문의 : 062-670-2114)와 한국 토지주택공사 토지주택대학교(대전, 문의 : 031738-8466), 한국감정원(대구, 문의 : 02-21898000)이 있으며, 교육비용은 한국부동산개발협회 의 경우 60시간 교육에 85만 원이 든다. 전문인력 사전교육과 관련하여 주의할 점은 법에 서 인정하는 전문인력이라 하더라도 해당 분야에서 일정기간 업무에 종사하거나, 일정 규모 이상의 사 업실적이 있는 부동산개발업을 하는 법인 또는 개 인사무소에서 일정기간 이상 업무에 종사해야 사전 교육을 신청할 자격이 된다는 점이다. 예를 들어, 변호사의 경우는 국가 등과 법인 또는 개인사무소에서 법률에 관한 사무에 2년 이상 종사 하여야 하고, 법무사의 경우 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소에서 부동산 개발업무에 3년 이상을 종사하여야 한다. 안타까운 점은 법무사(세무사와 공인중개사도 동 일함)는 변호사, 공인회계사, 감정평가사처럼 자신 의 분야에서 일정기간 업무를 한 것으로는 부족하 고, 부동산개발업을 하는 법인 등에서 3년 이상 부 동산개발업무를 하여야 한다는 점이다. 이때 법무사 사무소에 적을 두면서 부동산개발회 사에 3년 이상 이름을 올려두고 있다가 그 (형식상) 경력을 활용하여 교육신청을 할 수 있다고 생각할 지도 모르나, 국토교통부에서는 ‘종사’의 의미를 ‘상 근’으로 보고 있는 것 같으며, 추후 감사의 대상이 될 수도 있으니 주의하여야 할 것이다. 4) 부당한 표시·광고의 제한(법 제8조) 종전에는 개발업자의 거짓·과장 광고와 개발사 업에 대한 소비자의 정보 부족으로 소비자 피해발생 이 우려되었고, 실제로도 많은 피해가 발생하기도 하였다. 이에 「부동산개발업법」에서는 소비자가 개 발사업자의 표시 광고를 통해 등록사업자와 미등록 사업자를 구별하고 필요한 정보를 제공받을 수 있도 록 표시·광고 제도를 마련하였다. 이를 구체적으로 살펴보면, 등록사업자가 아닌 자 는 법에 따른 등록사업자임을 표시·광고하거나 등 록사업자로 오인될 우려가 있는 표시·광고를 하여 서는 안 되고(법 제8조 제1항), 등록사업자가 부동산 개발에 관하여 표시·광고를 하는 때에는 다른 법률 에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정 하는 바에 따라, 이 법에 따라 등록한 사실과 그 밖 에 소비자 보호를 위하여 필요한 사항을 표시·광고 해야 하는데(법 제8조 제2항), 이를 위반하는 경우에 는 처벌을 받을 수도 있다(법 제36조 제2호, 제3호). 이와 관련하여 국토교통부에서는 「부동산개발의 표시 광고에 관한 규정」을 마련하여 고시하고 있다. 5) 등록사업자의 보고 의무와 개발업 정보의 종합관리 「부동산개발업법」은 소비자·투자자 등이 개발사 업자의 사업실적 정보를 활용할 수 있도록 등록사 업자의 사업실적 보고를 의무화하였다. ▶ 서울시특별시 ‘서울부동산정보광장 등록업체’ 조회 화면 (http://land.seoul.go.kr/land) 『 』 2014년 2월호 10
11 특집 즉, 등록사업자는 사업실적을 매년 1월 10일까지 시·도지사에게 보고하고(법 제17조 시행규칙 제 16조), 시·도지사는 등록사업자의 자본금 사업실 적 등의 정보와 부동산개발에 필요한 정보를 종합 적으로 관리하며 소비자 보호를 위하여 필요한 정 보를 소비자, 관련 기관·단체 등에 제공하여야 한 다(법 제19조). Ⅲ. 전문인력 사전교육 소개 1. 교육기관 교육기관은 앞에서 언급한 바와 같이 한국부동산 개발협회(교육장소 : 서울 건국대학교), 한국감정원 (교육장소:한국감정원 대구사옥), 광주대학교(교육 장소:광주대학교 캠퍼스 내), 한국토지주택공사(교 육장소:대전 토지주택대학교)가 지정되어 있다. 한국토지주택공사의 경우, 주로 자체 연구인력이 강의를 전담하고 있어 이론에 강점이 있고, 필자가 이수한 한국부동산개발협회의 경우 현재까지도 실 무에 종사하고 있는 실무가들이 강의를 하고 있어 현장성이 강하다는 장점이 있는데, 필자 개인적으 로는 생생한 부동산개발 경험담을 들어볼 수 있는 한국부동산개발협회를 추천하고 싶다. 국토교통부의 교육기관 지정현황은 2년에 한 번 정도 변경이 되는 것 같은데, 교육을 이수하고자 하 는 경우 국토교통부 홈페이지에서 교육기관 지정 현황을 확인하여야 할 것이다. 2. 교육신청 방법 부동산개발업 전문인력 사전교육은 누구나 이수 할 수 있는 것은 아니고, 법 상의 요건을 갖춘 자만 이 신청할 수 있으며, 「부동산개발업법 시행규칙」 제9조 제3항 제2호에서도 전문인력이 아닌 자에게 사전교육을 이수하게 하는 경우, 교육기관의 지정 을 취소할 수 있도록 하고 있어서 신청단계에서부 터 그 자격을 까다롭게 심사하는 편이다. 그래서 교육신청을 하는 경우, 각 교육기관에서 마련한 교육신청서 외에도 재직 회사의 사업실적 증 명서6), 재직증명서, 경력증명서, 4대 보험 가입증명 서, 자격증 사본 등을 증빙서류로 제출하여 교육기 관의 승인을 받아야 정식으로 교육을 받을 수 있다. 3. 교과목, 교육기간, 수료조건 등 한국부동산개발협회의 경우 교과목은 10과목7)에 총 60시간의 교육을 이수하여야 하며, 전체 교육시 간 중 총 80% 이상 출석을 하고, 객관식 및 단답식 시험에서 60점 이상의 점수를 취득하여야 수료증 을 교부한다. 교육기간은 8일 연속으로 교육을 진 행하여 수료하는 경우도 있고, 필자의 경우처럼 1 주일에 2일(금, 토)씩 총 4주에 걸쳐 교육을 진행하 는 경우도 있다. 일부 자격자의 경우 일부과목에 대 한 교육 및 시험이 면제되는데, 건축사와 공인중개 사에게는 ‘공법’ 과목을, 공인회계사에게는 ‘조세 및 회계’ 과목을 각 면제한다. Ⅳ. 필자의 교육 경험담 1. 수강생들의 면면 수업을 듣기 위해 교육장소인 인천 건설기술교육 원에 처음 가보니, 상당수의 수강생들이 40세 이상 6) 법무사, 세무사, 학ㆍ석사 학위 소지자의 경우 분양실적 5천㎡ 이상 또는 분양 매출 150억 원 이상 실적 서류 7) 부동산개발과 직업윤리, 공법(ⅠㆍⅡㆍⅢ), 부동산개발사업의 입지 및 타당성분 석, 부동산개발 관련 조세 및 회계, 부동산개발사업의 리스크관리, 부동산개 발사업의 기획과 마케팅, 부동산개발업자의 역할과 기능, 부동산개발사업의 시행절차 및 사례(ⅠㆍⅡ), 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 해설, 부 동산개발금융과 자금조달기법
특집 ▶ ‘부동산개발업 전문인력’ 으로서 법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 의 장년층이었고, 심지어는 백발이 성성한 노년층 도 상당수 보였다. 성별은 극단적인 남초(?) 현상을 보였는데, 40여 명의 수강생 중 단 2명만이 여성이었다. 하여간 모 두들 수업에 임하는 자세들이 진지하였고, 생업으로 바쁜 와중에도 거의 대부분의 수강생들이 탈락 없이 최종수업까지 참석하였다(시험에 모두 합격했다). 직업 구성을 보면(처음에는 몰랐는데, 나중에 기수 모임을 결성하면서 알게 되었다), 변호사 1명, 공무 원 3명, 필자를 포함한 공기업 직원 4명을 제외하고 는 거의 대부분의 수강생들이 건설회사나 건축사 사 무소 임직원들이었다. 이들의 목적은 회사에서 필요로 하는 자격을 취득 하는 것이 우선이나, 한편으로는 부동산업에서 중요 한 인적 네트워크 형성에도 많은 관심을 가지고 있 는 것 같았다. 교수들도 강의 도중에 이런 점을 유난 히 강조하였는데, 서로 간에 전문분야가 다르다 보 니 업무상 자신의 전문분야 외에서 장애물이 나타날 경우 각 분야별로 인맥을 가지고 있으면, 사업진행 이 훨씬 수월하다는 취지였다. 2. 8일, 60시간 교육 수업은 하루에 6시간에서 길게는 9시간 정도 진 행이 되는데, 주말에 장시간 수업을 듣는 것이 필자 에게는 상당히 고역이었다(정신적 스트레스는 없지 만 몸이 힘들었다). 물론 1시간마다 쉬는 시간도 있 고, 학교 수업과는 달리 실무가들로 구성된 교수진 이 생생한 실무경험을 강의하는 것이어서 생각보다 지루하지는 않았지만(흥미로운 강의도 많았다), 일 주일에 4일 일하고 이후 2일 연속 수업을 받는 것 은 역시나 힘든 일이었다. 3. 실무가들의 사례 위주 강의 교수진은 전원이 실무가들이었는데, 건설회사나 시행사 등의 대표, 건축사, 부동산컨설턴트, 세무 사, 시중은행 지점장, 부동산학 박사 등이었고, 이 들 중 상당수는 대학에서 부동산학과 겸임교수의 직을 가지고 있었다. 특이한 것은 부동산개발업에 서 가장 중요한 분야 중 하나인 공법 분야의 교수가 변호사나 법대 교수가 아니었는데, 같이 수업을 들 은 변호사의 말로는 공법 분야는 변호사도 잘 모르 는 경우가 많고, 이런 분야는 재야에 숨은 고수(?) 가 많다고 하여 조금은 신기한 감이 없진 않았다. 4. 교육기관의 야심(?) 시험을 마지막으로 모든 과정을 다 마치고 나서 이번 과정을 관리해 온 한국부동산개발협회 직원이 나와서 몇 가지 흥미로운 이야기를 해주었다. 먼저, 현재까지 모든 교육기관에서 약 14,000명 정도의 전문인력이 배출되었지만, 거의 대부분이 대 기업, 공기업, 정부기관 및 기존 부동산개발회사 등 에 이미 재직하고 있는 사람들이 많아서 새로이 전문 인력을 구하는 것이 상당히 어려운 편이라고 했다. 협회도 전문인력이 마구잡이로 배출되어 전문인 력의 가치가 떨어지기를 원하지 않으며, 오히려 여 타 다른 전문자격사들 못지않은 자격증으로 키워나 가고 싶다는 속내를 비췄다. 그리고 그 직원은 얼마 전 법률 개정으로 법무사 와 세무사가 전문인력으로 추가되었지만, 이는 세 무사협회의 강력한 로비와 기존 전문인력들의 무관 심으로 허용된 것으로, 향후에는 모두가 이런 부분 에 관심을 가지고 전문인력의 가치를 높이는 데 함 께 노력하자는 취지의 이야기도 하였다(한 마디로 진입장벽을 설치하자는 거다). 이어서 그 직원은 전문인력의 범위를 확대하는 법률이 통과된 후 협회에서 주관하는 교육에서 세 무사는 코레일에서 1명, 법무사는 이번에 필자가 처음으로 교육을 이수한 것이라고 하면서 법률 개 정에도 불구하고 전문인력 공급에 큰 영향을 미치 『 』 2014년 2월호 12
13 특집 지 않아서 다행이라고까지 하였다. Ⅴ. 전문인력 교육을 통해본 법무사의 업무영역 확대 가능성 1. 부동산개발업의 비전 및 법무사업계의 발전 가능성 법무사는 기본적으로 부동산등기, 상업등기, 공 탁, 강제집행, 사법분야 송무 등에 강점을 가진 법 률전문가이다. 물론 일부 부족한 부분(행정법 등 공 법분야)도 있지만, 그 업무특성상 부동산과 관련한 법률분야에 특성화해볼 수 있다는 것이 필자의 소 견이다. 필자의 회사는 기본적으로 부동산개발업을 시행하는 공기업이다. 사업기획, 개발, 분양, 취득 (수용), 매각, 금융, 등기, 공탁, SPC 관리 등의 관 련 업무가 무수히 반복하여 발생하고 있는데, 이들 업무들 상당수가 법무사의 실무지식이 필요한 경우 가 많다. 만일, 법무사에게 사업가적인 마인드와 담 대한 배짱만 있다면 직접 개발업무에 뛰어들 수도 있고, 그렇지 않더라도 법률분야 외의 업무에서도 활약할 가능성도 있는 것이다. 한편, 최근 부동산의 패러다임이 획기적으로 바 뀌고 있다. 과거에는 아파트는 지으면 무조건 팔리 는 시대여서 시공사의 브랜드와 입지만 확실하면 사업성이 충분하였다. 땅을 비싸게 사더라도 어느 정도 마케팅만 되면, 모든 비용을 분양가에 전가해 서 모두 팔아버리면 된다. 상가도 골치 아프게 임 대 관리할 것도 없이 모두 분양해 버리고 나가버리 면 그만이었다. 하지만 이제는 인구구조의 변화와 장기 부동산경기 불황으로 분양 자체도 어려워졌지 만, 부동산개발사업의 방식도 단순히 분양해 버리 고 나가버리는 형태가 아니라 지어놓고 계속 임대 하면서 수익을 창출하는 식으로 부동산개발의 근본 적인 패러다임이 바뀔 가능성이 커졌다고 한다. 미국의 경우 상가 개발사업자가 상가를 분양하고 나가는 것이 아니라 일정기간 동안 임대하면서 그 기간 동안 수익을 창출하고 부동산가치를 높여나가 는 것이 일반적인 사업방식이고, 가까운 일본만 하 더라도 이제는 개발, 임대, 관리, 분양, 중개를 중 심으로 하는 종합부동산개발회사의 매출이 메이저 건설업체의 매출을 넘어서는 상황이라고 한다. 예를 들어 일본 1위의 종합건설회사인 ‘가지마건 설’(토목 30%, 건축도급 67%, 기타 3%)은 2001년 에 2조 603억 엔에 달하던 매출이 2010년에는 1조 3257억 엔으로 반토막 가까이 났다. 반면, 역시 일본 1위의 종합부동산기업인 미쓰이부동산(임대 30%, 분양 27%, 관리 22%, 주택생산 14%, 기타 7%)은 2001년 매출이 1조 1525억 엔이었으나, 2010년에는 1조 4052억 엔이었고, 경상이익율은 6.8%로 1.3%인 가지마건설의 그것을 월등히 앞섰다.8) 이는 무엇을 의미하는가. 사실 안정된 사회에서 는 각자의 역할이 고착화되어 있어 변화를 주기가 대단히 힘들다. 변호사는 소송, 법무사는 등기, 회 계사는 회계감사, 세무사는 기장 등 이런 역할에서 벗어나기가 힘든 것이다. 특히나 법무사의 경우 유 달리 협소한 업무범위로 혁명적인 수준의 제도 변 화가 없으면 정말로 새로운 기회를 잡기가 어렵다. 그런 와중에 부동산제도와 관련해 「부동산개발업 법」에서 법무사를 부동산개발업 전문인력으로 인정 하였고, 「주택법」에서 주택임대관리업 등록제를 도입 하면서 최근 같은 법 시행령 개정안 시행령(입법예 고) 제69조의2 제3항 제1호에 주택임대관리업자가 반드시 확보해야 하는 전문인력으로 ‘법무사’도 포함 될 예정에 있다9). 게다가 지금의 부동산 시장은 위에 8) “일 부동산 버블·괴속에도 ‘트렌드’ 발맞춘 기업은 성장” 『건설경제신문』 2014.1.21. 8 p. 기사 참조 9) 「주택법 시행령」 일부개정안(2013.9.10. 입법예고)에서는 주택임대관리업 등 록제를 도입하면서 반드시 확보하여야 할 전문인력으로 변호사, 법무사, 공인 회계사, 세무사, 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사를 규정하였다.
특집 ▶ ‘부동산개발업 전문인력’ 으로서 법무사의 활동 가능성과 업무영역 확대 방안 서 살펴본 바와 같이 상당한 변혁이 예상된다. 이런 정도의 부동산업계의 변화 여건이라면 기존 에 형성된 ‘법무사 역할 도그마(dogma)’는 깨질 수 있는 것이다. 결국 새로운 기회가 온 것이니 법무사 업계도 여기에 발 맞춰서 신규 업무영역을 구상하 고 관련제도의 정비를 준비해야 할 것이다. 2. 법무사에게는 어떠한 의미가 있는 것인가 「부동산개발업법」에서 법무사를 전문인력으로 추 가는 해놓았으나, 해당 법률이 직접적으로 법무사 의 업무영역을 확대한 것은 아니다. 하지만, 간접적으로는 법무사도 부동산개발과 관 련한 업무를 하고 있는 자로서 잠재적인 부동산개 발업 전문인력으로 국가에서 인정한다는 것에 의미 가 있다. 그동안 법무사는 대법원 등 유관기관의 무 관심과 변호사들의 견제로 그 능력에도 불구하고 제대로 활용되지 못하였고, 상당히 광범위한 법률 지식을 부동산등기, 소장 작성 등 일부 협소한 업무 에만 사용하여 나머지 지식 대부분이 사장되는 지 경에 이르고 있다. 그런데, 「부동산개발업법」과 최근 「주택법 시행 령」(입법예고)을 통해 ‘법무사’도 부동산개발업과 주 택임대관리업의 전문인력으로 인정되는 반가운 소 식이 들리고 있는 것이다. 필자는 이러한 분위기에 서 법무사가 향후 진출해야 할 주요 분야 중에 하나 로 부동산 관련 분야를 들고 싶다. 필자의 소견으로 일단 두 가지 안을 먼저 제시하고자 하는데, 정답은 아니므로 법무사들이 머리를 맞대어 브레인스토밍 식으로 아이디어를 짜보면 좋을 듯하다. 먼저, 전문인력제도의 취지상 당연한 이야기이지 만, 부동산개발과 관련한 기업에 법무사들이 취업 할 수도 있을 것이다. 대표적인 부동산개발회사로 는 시행사, 분양대행사, 임대관리회사, 신탁회사, 시공사, 금융회사, 부동산개발 공기업 등이 있을 것 인데, 그 중 시행사, 임대관리회사, 신탁회사, 부동 산개발 공기업의 적합성이 높을 것이다. 두 번째로는, 법무사가 직접 부동산개발 법인을 운영하는 경우도 있을 것이다. 이런 경우에는 대체 로 다른 분야 전문가들과 힘을 합쳐 임대관리나 컨 설팅 분야로 나아가는 것이 현실적이다. 한편, 임대사업에서 가장 중요한 것이 우량 임차 인을 얼마나 유치·유지하고 공실률을 최대한 낮추 며, 임료 등의 장기체납 임차인을 얼마나 신속하게 퇴거시킬 수 있는가이다. 이 중 임대사업 수지에 악 영향을 미치는 것 하나가 임료 체납자, 불법거주자 등의 명도 거부인데10), 통상 개인인 임대인은 일부 악성 임차인의 농락(주로 감정에 호소하여 시간을 끈다)에 몇 개월, 심지어는 1년 이상 시간을 허비하 는 경우가 많다. 그러나 명도 업무에 경험이 많은 법무사가 상황판단을 하여 단호한 조치를 취할 수 있다면 악성 임차인으로 인한 임대 수익성 저하 방 지에 기여할 수도 있을 것이다. 3. 추가적인 간접적인 업무영역 확대 노력 필요 법무사의 직접적인 업무영역은 주로 「법무사법」 에 규정되어 있다. 그 규정 형식은 “법무사의 업무 는 다른 사람이 위임한 다음 각 호의 사무로 한다” (「법무사법」 제2조 제1항)인데, 「부동산등기법」에서 등기신청 대리인으로 법무사를 규정한 것도 마찬가 지로 보아야 할 것이다. 법무사의 업무영역 확대는 이와 같은 입법 형식 으로 진행하는 것이 가장 바람직하다고 보이며, 법 무사들의 노력도 여기에 집중하여야 한다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이, 「부동산개발업법」과 같이 “이런저런 사업을 하기 위해서는 법무사 자격을 가 10) 임차인이 거주하거나 영업을 하고 있더라도 임료가 장기체납되고 있다면 공 실이나 마찬가지이다. 11) 실적이 너무 저조하면 국토교통부에서도 향후 유사 법률 제ㆍ개정 시 법무사 를 배려할 명분이 없을 것이다. 『 』 2014년 2월호 14
15 특집 진 자를 확보하여야 한다”는 식의 이른바 간접적인 업무영역 확대에도 노력을 다하여야 할 것이다. 이러한 식의 업무영역의 확대는 그 실행상의 어 려움에도 불구하고 몇 가지 무시할 수 없는 장점이 있는데, 이를 설명하면 아래와 같다. 첫째, 입법에 있어서 비교적 수월하게 제·개정 작업을 진행할 수 있다는 장점이 있다. 직접적인 업 무영역의 확대의 예를 들어보면, 대표적인 것이 법 무사에게 ‘소액사건 소송대리권’을 부여하는 것인 데, 이는 그동안 변호사들의 극심한 반대에 부딪혀 서 성과를 내지 못하고 있다. 하지만 간접적인 업무영역 확대의 경우 통상 다 른 자격사들과 함께 규정되는 것이고, 비교적 전문 성을 가진 소비자(주로 사업자)에게 선택권을 부여 하는 것이니만큼 반대논리가 위력을 발휘하지 못하 고 있어 다소 수월하게 목적을 달성할 수 있다. 둘째, 법무사의 기업 취업에 길을 열어 줄 수가 있 다. 이러한 법률은 결국 법무사의 채용을 강제 또는 유도하게 되는 것인데, 이런 경우 기업은 채용 대상 자의 후보로 법무사를 넣을 수밖에 없을 것이다. 셋째, 법무사가 ‘진정한 법률전문가’로서 인식이 제고되는 계기가 될 것이다. 그동안 법무사는 ‘등기 전문가’, ‘생활법률 전문가’, ‘강제집행 전문가’ 등의 협소한 범위의 법률전문가로 인식되었으나, 「부동 산개발업법」이나 「주택법」 등의 규정에서 법무사가 전문인력으로 포함되면서 이제는 ‘부동산 관련 법 률 전문가’로 인식이 확장될 수 있는 계기가 될 수 있다는 것이다. 물론, 쉽지는 않지만 다른 분야의 법률에서도 이 런 식의 규정이 늘어난다면 그 범위가 더욱 확장될 수도 있을 것이다. Ⅵ. 글을 마치면서 마지막 날, 시험을 마치고 한국부동산개발협회 직원이 이런저런 이야기를 해주었는데, 그중에 하 나가 「부동산개발업법」의 개정 계기가 세무사협회 의 강력한 로비에 의한 것이라는 것이다. 그 직원 말로는 세무사협회는 자체적인 세무사제도 관련 전 문 연구인력을 상당수 확보하고 있으면서, 관련 법 률 개정 시 각종 논거와 연구 자료를 소관부처에 제 공하면서 집요(?)하게 입법청원을 한다고 하였다. 이번 법률 개정도 사실상 세무사업계의 로비에 백기를 든 국토교통부에서 추진한 것이라고 하였는 데, 나중에 필자가 알아본 바에 의하면, 법무사협회 에서도 세무사협회와 마찬가지로 개정 건의를 하였 으나, 그 직원이 법무사협회를 언급하지 않은 것을 보아서는 세무사협회의 로비가 너무나 압도적(엄살 로 보이지만 업무가 마비될 정도라고 하였다)이었 다는 취지로 이해가 되었다. 게다가 그 직원은 이번 법률 개정으로 전문인력이 지나치게 많이 공급되는 것이 아닌지 우려하였으나, 전술하였듯이 자신의 기억으로는 한국부동산개발협회 기준으로 세무사 는 1명, 법무사는 필자 1명만이 교육을 이수한 것 이라서 다소 안심(?)이 되었다는 이야기도 하였다. 필자가 마지막으로 이런 이야기를 하는 것은, 다 소 수월해 보이는 간접적인 법무사 업무영역 확대 노력도 저절로 그냥 이루어지지 않는다는 점과 법 률 제·개정으로 법무사에게 작은 길이나마 열린 만큼, 어렵게 이루어진 제도를 적극적으로 활용해 야 한다는 점을 강조하고 싶어서이다.11) 세무사협회에 비해 법무사협회의 예산이나 인력 이 많이 부족할 것으로 생각되지만12), 그래도 이러 한 입법 활동과 관련한 전문 인력확보와 제도연구 에 꾸준한 투자를 하여야 할 것이다. 그리고 법무사 들도 적극적인 관심을 가지고 업무에 활용할 방안 을 강구하여 현재의 어려운 여건을 타개할 수 있는 방안을 찾아보아야 할 것이다. 12) 회원 수와 업계 시장규모를 비교해 보면 바로 알 수 있을 것이다. 하지만 법 무사업계의 근시안적인 태도(지나친 회원 복지지출 및 회비환급 관행)도 문 제가 없는지 되짚어 볼 필요도 있다.
1. 컨설팅의 생명 - 거래처의 비밀보호 컨설팅을 하게 되면 관련 회사의 아주 많은 영 업 비밀을 알게 된다. 거꾸로 상담을 요청하는 상 대방은 영업 비밀이 다른 곳으로 노출될까봐 항상 걱정을 한다. 따라서 상담을 하면서 일과 관련 없 는, 상대방의 비밀에 접근하려 해서는 안 된다. 특히 상장회사의 경우, 현재 또는 장래의 주가 에 관심을 갖게 되면, 상대방은 장벽을 치고 상담 에 임한다. 특별하게 주의해야 할 일이다. 상담을 하게 되면, 상대방 회사만이 아니라 관 련된 회사 전체 또는 관련 업계 전체에 대한 이야 기를 할 경우가 많다. 특히 경쟁회사에 대한 이야 기를 하는 경우도 있는데, 그러다 문득 경쟁회사 와도 거래하고 있다는 말을 할 때가 있다. 가급적이면 말을 하지 않지만, 이런 저런 이야 기를 하다 보면 어쩔 수 없이 노출할 수밖에 없을 때가 있다. 그러면 보통 상대방은 경쟁회사의 상 태나 그 회사와 어떤 일을 하고 있는지에 묻게 된 다. 그러면 필자는 항상 다음과 같이 이야기 한다. “제가 경쟁회사에 대해 이야기를 하면, 두 거래 처를 모두 잃게 됩니다. 제가 그 회사에 관해 말 을 하면 그 회사는 저와 거래를 중단할 터이고, 만약 그런 일이 없다 하더라도, 경솔한 필자에 의 해 영업 비밀이 새어 나갈까봐 귀사도 저와 거래 를 안 하려고 할 것 아닙니까? 그러니 어떤 일이 있어도 거래회사에 대한 상세한 말을 할 수 없습 니다.” 그때서야 비로소 클라이언트는 안심을 하고 자 기 회사에 대한 말을 한다. 어디에서나, 그리고 어느 때나 상대방의 비밀을 보호해야 한다. 그것 이 상담의 시작이고 마지막이다. 실무포커스 ▶ 상업등기 실무 염 춘 필 ■ 법무사(서울중앙회) 날로 치열해지는 법조시장의 경쟁 격화와 최근 등기시장의 난맥상 등 법무사업계를 둘러싼 현실은 어둡기만 하다. 법 률 전문가로서 법무사의 미래적 대안은 무엇일까. 상업등기 분야에서 독보적 전문가로 인정받고 있는 필자는 ‘기업 컨 설팅 분야’를 개척해 나가자고 제안한다. 앞으로 본 란을 통해 자신의 컨설팅 사례와 노하우를 과감히 공개하면서, 법무 사 업무를 전문 컨설팅 업무로 발전시켜 나갈 수 있는 나름대로의 방향을 제시하고자 한다. 미래업무 영역 개척의 일환 에서 매우 실제적이고 유익한 정보가 될 것이다. <편집자 주> ‘법무사 기업 컨설팅’ 사례 연구 ④ 거래처의 비밀보호와 감자에 관한 컨설팅 - 상계에 의한 유상증자, 결손보전 목적의 감자, 자기주식 취득을 중심으로 『 』 2014년 2월호 16
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