2014 법무사 5월호

특집 ▶ 주택임대관리업의동향과법무사의역할 입 임대주택을 ‘준공공임대주택’으로 전환하여 등록 하는 경우, 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년) 을 준공공임대주택 임대 의무기간(10년)으로 인정 하여 공급을 촉진시킨다는 것이다. ‘2·26 부동산 대책’에서는 앞으로 3년간 주택을 사서 준공공임대사업을 할 경우 10년간의 매매차익 에 과세하지 않기로 했다. 재산세는 50% 및 70%, 소득·법인세는 30%를 감면해 준다. 다. 임대주택 매입자금의 대상 확대 정부는 여기에 보태 국민주택기금을 지원해주는 임대주택 매입자금의 대상을 미분양주택과 기존 주 택 외에 신규 분양주택으로까지 확대하기로 했다. 앞으로는 이자가 싼 매입자금을 대출받아 신규 분 양주택까지 살 수 있게 되는 것이다. 라. 임대사업자에게 민영주택 우선공급 확대 지난 4월 7일 입법예고한 「주택공급에 관한 규칙」 에서는 민영주택 우선공급 대상에 리츠·부동산펀 드 이외에 20호 이상을 운영하는 임대사업자를 추 가했다. 민간 매입임대주택의 공급 활성화와 기업 형 임대사업 활성화에 기여할 것으로 내다 봤다. 3. 일본의주택임대관리업현황 1) 일본의 경우 1965년부터 주택임대관리업자가 등 장하여 약 40년의 역사를 가지고 있다. 1995년에는 전국적인 임대주택관리업협회가 설립되어 임대관 리업을 체계화하였다. 일본의 민간임대주택 총 호 수는 1,257만호에 달한다. 법인이 소유하고 있는 임대주택 수는 195만호로 전체의 15.5%에 지나지 않는다. 84.5%에 해당하는 1,062만호의 민간임대주택은 개인이 소유하고 있 다. 즉, 법인 형태의 임대주택관리업체가 관리하고 있는 것은 대부분 개인소유의 임대주택인 것이다. 임대주택관리업 등록자 수는 2012년 3월 기준 으로 1,579개이다. 업체당 평균 관리호수는 7,960 호이지만, 사실상 1~15위까지의 대형업체가 약 350만호를 관리하고 있다. 상위 1% 업체가 전체의 25%를 점유하고 있다. 임대주택관리업체 중 자본금이 1억 엔 이상인 경 우도 4.0%에 불과하다. Ⅲ. ‌ 주택임대관리업의문제점및활용 방안 1. 임대관리업사업화의문제점 1) 수익률이 낮은 편이다. 임대사업자는 8~10%의 수익률을 기대하는 실정 이다. 일반적으로 임대용 부동산을 신규 분양할 경 우 6~7%의 수익률이 보장되어야 한다. 그러나 월 세가격의 하락으로 인해 수익률이 5% 이하로 하락 했기 때문에 임대사업의 매력이 떨어졌다. 이러한 시장 상황에서 임대관리업자에게 추가로 수수료를 주면 수익성이 더 떨어지기 때문에 기피하는 경향 이 있다. 2) 임대인들의 위탁의사가 미온적이다. 2) 임대사업등록을 하지 않은 경우 75%가 위탁관리 의사가 없다. 위탁관리 시 수수료를 지급하겠다는 의사는 1/3 수준에 불과하다. 지급하려는 금액도 호당 5만 원 이하가 절반 수준에 그치는 것으로 나 타났다. 3) 영세규모 및 전세제도로 인해 위탁물량이 적다. 매입임대사업자의 임대호수는 평균 7호 정도로 영세하다. 개인 및 소규모 전문사업자가 임대하는 1) 김준환, 「일본의 임대주택관리업」, 2013, 이프레스 2) ‌ 김경희, 「민간임대주택관리에서 부동산중개업의 역할」, 2013, 명지대 석사학 위 논문 『 』 2014년 5월호 12