2014 법무사 5월호

13 특집 주택은 모두 약 40만호 수준에 불과하다. 일본의 경 우 전문임대주택관리회사 1개가 30~50만호를 관 리하는 것과 비교하면 매우 적은 수준이다. 또한, 임대관리업은 월세제도가 보편화되어야 활 성화될 수 있는데, 우리나라에만 유일하게 존재하 는 전세제도가 임대주택의 절반 이상을 차지하기 때문에 순수 월세 물량은 적은 편이다. 4) ‌ 임대인은 임대관리를 위탁함으로써 임대소득이 노출되는 것을 꺼린다. ‘2.26 임대차 선진화 방안’에서 월세소득에 대한 과세방안이 발표되자, 부동산시장이 얼어붙었던 사 례에서 볼 수 있듯이 임대인들은 임대소득이 노출 되는 것을 매우 싫어한다. 5) ‌보 증상품의 보증료 부담으로 수익성이 떨어진다. 자기관리형의 경우 보증상품에 가입해야 하는데 1.08~5.15%의 보험료 부담이 따른다. 예를 들어 월세 50만 원의 주택 100가구를 임대 관리할 경우 1.08%의 최저요율을 적용해도 연간 160만 원의 보 험료를 납부해야 한다. 6) ‌ 부가가치세 납부에 대한 부담이 따르는 경우가 있다. 기존의 임대인과 임차인의 관계에 있어서 일반적 으로 월세에 대해 별도의 부가세를 납부하지 않는 경우가 많다. 그러나 임대관리업자가 개입되면 부가세를 납 부해야 하는데, 임차인의 입장에서는 기존에 지불 하던 임대료만 내기 때문에 임대인의 입장에서는 10%에 해당하는 부가세만큼 수입이 줄어드는 결과 를 초래할 수 있다. 7) 공실 및 월세 하락에 대한 위험도가 높다. 자기관리형의 경우 공실이 발생하면 임대관리업 자가 부담해야 한다. 부동산시장의 특성상 전출자 가 발생하면 전입자를 즉시 교체하기가 어렵다. 가 격변동에 대해서도 예측하는 것이 매우 불확실하기 때문에 수익악화로 이어질 수 있는 위험성이 크다. 2. 임대관리업의사업화를위한전략 1) ‌ 고소득층이 아닌 중간 소득층을 대상으로 공략 해야 한다. 주거비용이 월 100만 원 이내의 수준을 대상으로 하는 것이 바람직하다. 일반적으로 주거용으로 지불 가능한 비용은 소득의 25~30%로 보고 있다. 일본의 경우도 저소득층 1인가구가 큰 비중을 차지한다. 2) ‌ 새로운 추세에 맞는 관리방식을 적용할 필요가 있다. 만혼, 고령자, 대학생 및 직장인의 독신생할이 증 가함에 따라 1인 가구가 증가하고 있다. 이에 따라 원룸에 대한 관리방식이 요구되고 있다. 소형룸으 로 구성된 오피스텔, 도시형생활주택, 연립 등의 전 문화된 관리방식이 필요한 것이다. 3) 부가서비스의 개발이 필요하다. 부가서비스 확대를 통해서 수익을 증대할 수 있 다. 예를 들면, 택배 및 이사와 같은 생활서비스, 청 소, 세탁, 요리와 같은 가사서비스, 회의실 및 도서 실을 운영하는 문화서비스, 인터넷 및 유비쿼터스 와 같은 정보서비스, 헬스 및 뷰티와 같은 건강서비 스 등을 들 수 있다. 일본에서는 24시간 긴급대응서비스, 리모델링, 고령자용 보험, 상속·증여 법률서비스 등 각종 임 대주택관련산업이 동반 성장하고 있다. 4) 선진화되고 전문적인 기법 개발이 필요하다. 다양한 계약방식을 도입하여 다양한 수요층을 확 보할 필요가 있다. 예를 들어 계약기간도 1개월, 3 개월, 6개월 등으로 단기간으로 세분할 수 있다. 일 본의 경우 Monthly Rent가 있다. 임차인과의 분쟁 을 예방하고 해결할 수 있는 전문적인 시스템을 구 축하는 것도 바람직하다. 장기 연체자의 경우 도어 키를 변경하는 조건과 같은 것을 계약서에 명시하 는 것도 하나의 방법이다. 5) 임대료 선불제도를 적극 활용할 필요가 있다.