2014 법무사 5월호

특집 ▶ 주택임대관리업의동향과법무사의역할 월세 연체 시 위험방지를 위해 필요하다. 일본의 경우 많이 적용하고 있으며, 우리나라의 경우에도 강남권을 중심으로 일부 무보증 단기임대가 성행하 고 있다. 월세 1개월분 정도의 예치금과 선월세제 도를 활용하면 안정적으로 사업을 진행할 수 있다. 6) ‌ 독특한 마케팅기법 도입과 지점확대 운영도 고려 해 볼 필요가 있다. 일본의 레오팔레스21의 경우 직영 영업점포 180 곳과 프랜차이즈 영업점포 200곳의 지역거점 영업 망을 구축하여 운영하고 있다. 인터넷과 모바일 예 약시스템을 활용한다. 1개월 단위 티켓제로 1년 계 약시 12장의 티켓을 가지고 12개의 물건을 활용할 수도 있다. 장기 출장자나 사원기숙사 용도 등으로 이용하고, 이사 시 공백기간이나 일시적인 체류 시 에도 유용하다. 7) 적정 수수료의 개발이 필요하다. 우리나라는 아직 수수료에 대한 기준이 없다. 소 규모의 경우는 수수료 지불보다 부업으로 여기면서 가족들이 직접 운영하는 경향이 있다. 일본의 서브 리스는 임대료의 80~95%를 임대인에게 지급하는 수준이다. 8) 건물관리를 병행하면 좋다. 비주거용 건물의 경우 임대차관리(PM)와 건물시 설관리(FM)를 병행하여 관리하는 것이 보편화되어 있다. 주거용 건물의 경우에도 단순한 임대관리 뿐 만 아니라 시설관리까지 병행하게 되면 수익성 제 고에 도움이 된다. 9) ‌ 건축중 사업에 문제가 생겨 공매로 나온 아파트 도 관심을 가져볼 만하다. 수차례 유찰되어 가격이 많이 내려간 경우 사업 성이 괜찮을 수 있다. 분양하지 않고 임대 형태로 전환하여 장기적으로 운영하는 것이다. 전세가율이 68%를 넘어섰기 때문에 전세금을 월세로 전환하여 6~7% 수준의 금리를 적용하면 자금회수에 문제가 없다. 10) 다양한 개발사업방식을 활용한다. ① ‌ 지주공동사업이나 유휴부지개발사업을 한다. 지주는 토지를 제공하고 시행사가 건물을 지어 장기임대운영하는 방식이다. 땅값이 들어가지 않기 때문에 가능하다. 지자체나 공공기관에서 장기토지임대부 형식으로 개발해도 좋다. ② ‌ 마스터리스 방식을 활용한다. 낡은 건물이나 상가 등을 ‘통임대’ 방식으로 개발하 는 것이다. 소유주에게는 매월 확정임대료를 주기로 하고, 통으로 임차하여 리모델링이나 증축을 한 후 임대료를 올려 운영한다. 계약기간은 10년 정도로 한다. 3,300m 2 내외의 노후화된 중소형빌딩이 주 대 상이 될 수 있다. ② ‌ 위치가 좋은 단독주택을 상가로 전환해 10여년 정도 장기간 운영관리한다. 보증금과 리모델링 비용으로 3,300m 2 의 경우 약 50만원 정도면 충분하다. ② ‌ 획일적으로 대량을 공급하는 방식에서 벗어나 수 요자 맞춤형으로 개발한다. 동호인용, 의료안심형, 소셜믹스형, 커뮤니티형, 예술인용 등 다양한 수요를 창출한다. ⑤‌ ‌ 인기없는 오피스텔은 서비스드 렌지던스호텔 같 은 숙박시설로 전환하면 좋다 . 수분양자에게 확정임대료를 주고 수탁받아 운영 하는 것이다. 이 경우 제3종 일반주거지역이나 준 공업지역에 짓고 있는 오피스텔은 전환이 되지 않 는다. ⑥ ‌ 공실오피스나 비활성화된 상가를 섹션오피스로 전환하는 방법도 있다. 은퇴자를 대상으로 약 3평짜리의 사무실을 만들 어 임대하는 것이다. 회의실이나 복사기 같은 사무 용품은 공동으로 사용하도록 한다. 『 』 2014년 5월호 14