2014 법무사 5월호

Q. 아파트임차인이계약기간만료후명도를해달라고해도나가지않고무단점유중입니다. 작은 아파트 3채를 임대해 그 보증금과 월세를 받아 생활하는 퇴직자입니다. 2010년 3월, 임대차계약을 체결한 임차인이 2012년 1월, 계약만료를 앞두고 다음 번에 이번에 올려주지 못한 월세까지 내겠다고 해서 갱신계약을 했습니다. 그러나 2014년 3월, 다시 계약만기를 앞두고 보증금과 월세를 올려줄 것을 통지하자 여전히 사정이 어렵다고 하여, 결국 보증금은 올리지 않고 월세만 올리겠다고 했지만 막무가내입니다. 어쩔 수 없이 “계약기간이 만료되면 명도해 줄 것”을 수차 통지하고 부동산중개소에 매물을 내놓았으나, 임 차인이 집을 보러 오는 사람들에게 문을 열어주지 않아 다른 임차인과의 계약 기회를 상실했습니다. 이런 경 우, 무단점유중인임차인에게종전임대차계약기간중에받은차임이상의손해배상을청구할수있는지요? A. 임차인에게무단점유로인해발생한차임초과분에대해손해배상을청구할수있습니다. 임대차계약은 다른 사람의 물건을 빌려서 사용하는 계약으로서 「민법」과 「주택임대차보호법」에서 임대인은 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약조건을 변경하거나 갱신거절을 할 수 있으며, 임차인은 만기 1개월 전까 지 이러한 통지를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 만일, 임대차계약의 쌍방이 만기 1개월 전까지 이러한 통지 를 하지 않았거나 설령 그러한 통지를 했더라도 만기 1개월 이내라고 한다면, 통지가 없었던 것으로 보고 종전 계약과 같은 조건으로 재계약한 것으로 간주한다는 ‘묵시적 계약갱신’ 혹은 ‘자동갱신’ 규정이 있습니다. 그런데, 임대인이 임대차계약 만기 1개월 이전에 재계약을 하지 않을 것임을 통지하고 만기 시 명도를 요구했 음에도 불구하고, 임차인이 계속 점유하고 있는 것은 ‘무단점유’라 할 것입니다. 이때 임대인은 무단점유한 임차 인에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있는 것이 원칙이고, 임차인이 차임을 넘는 손해가 발생했거나 발생 할 것을 알 수 있었을 경우에는 차임 초과분에 대한 손해를 배상할 책임이 있다는 것은 당연하다고 할 것입니다. 이에 관해 2014.3.19. 대전지방법원 민사제11부는 대전시가 B회사를 상대로 제기한 손해배상청구소송에 서 “통상 부동산을 무단 점유하여 발생한 손해의 범위는 차임 상당액이지만, 임차인이 차임액을 초과하는 손 해가 발생할 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그 초과하는 손해는 특별손해로서 배상할 책임이 있다” 고 판결했습니다(2013가합104053). 당초 건물 임차인인 B사는 점유건물이 경매에 나오자 응찰했으나 다른 응찰자인 대전시에게 낙찰되었는 데, 임대차계약이 만료된 이후에도 소유자인 대전시에게 명도하지 않자 대전시가 소송을 제기한 것입니다. B 사는 차입금 명목으로 변상금과 가산금을 납부했으므로 추가로 낼 의무가 없다고 주장했지만, 법원은 B사가 낙찰자인 대전시에 임차목적물을 반환하지 않음으로써 대전시가 임대료를 받지 못하게 될 것임을 알고 있었 을 것이어서 B사는 임대료 상당액에서 변상금 및 가산금을 공제한 차임액을 손해배상금으로 배상해야 한다 고 판결한 것입니다. 생활법률상담 주택임대차 Q&A 『 』 2014년 5월호 52