2014 법무사 5월호

Q. 급매물아파트매도인이일부지급된계약금의2배를공탁하며, 계약을취소하려합니다. 아파트를 사려던 차에 급매물이 있다는 부동산중개인의 권유로 당초 생각했던 소형 아파트보다 큰 아파 트를 계약하게 되었습니다. 매매대금 5억, 계약금 5천, 중도금 없이 잔금으로 은행대출금 1억을 포함한 총 4억5천만 원을 지불하기로 하면서, 계약금은 일단 3천만 원만 내고 나머지 2천은 다음날 정오까지 매도인 명의의 은행계좌로 입금하기로 했습니다. 매도인도 쾌히 승낙해 다음날 2천만 원을 입금하려는데, 이상하게 입금도 되지 않고 매도인이 전화도 문 자도 받지를 않아 부동산중개인을 통해 확인해 보니, 매도인이 급매물로 너무 싸게 내놓은 것을 후회하며 계좌를 폐쇄하였고, 아파트를 팔지 않겠다며 계약금 3천만 원의 배액인 6천만 원을 공탁하겠다고 하는 것 입니다. 이런 경우, 저는 공탁금 6천만 원을 위약금으로 받는 것이 옳은 것인지요? A. 매도인이계약을해제하려면, 계약금의일부가아니라전부의배액을지불해야합니다. 「민법」 상으로 계약금을 수령한 사람이 계약을 해제할 경우에는 배액을 지불해야 하고, 교부한 사람이 해제 할 경우에는 계약금을 포기할 수 있습니다. 또, 부동산매매나 임대차계약을 체결할 때 반드시 계약금액의 1 할을 계약금으로 지불해야만 하는 것은 아니지만, 거래관행은 대체로 1할을 계약금으로 지급하고 있습니다. 그런데, 위 질문과 같은 사안에서 위약금의 기준은 계약금으로 정한 금액 전부인지, 아니면 계약 당일에 실 제로 수수한 금액인지에 관해서 종종 논란이 되고 있습니다. 이에 관해 하급심이지만, 서울중앙지방법원에서 하나의 기준을 제시한 판결이 나왔습니다. 서울중앙지방법원 민사제25부는 2014.03.12. 부동산매매 계약을 체결하면서 '매매대금 11억 원, 계약금 1억1천만 원, 다만 계약 당일 1,000만 원만 교부하고 계약금 잔액 1억 원은 그 다음날 송금받기로 하는 매매 계약을 체결'한 매도인이 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤, 받은 계약금 1천만 원의 배액인 2천만 원을 변제 공탁하자 매수인이 제기한 손해배상청구소송에서 “집주인은 계약금의 일부만 받은 상태에서는 해제권이 발 생하지 않고, 계약금으로 정한 금액 전액을 받은 이후에만 그 배액을 돌려주며 해약할 수 있다고 전제하고, 매매계약 취소 시 위약금은 계약금 일부만 받았더라도 계약금 전액을 기준해야 한다”고 판결한 것입니다(서 울중앙지법 2013가합528346). 따라서 귀하의 경우는 계약금 중 일부인 3천만 원만을 교부했지만, 계약금 전액인 5천만 원의 배액인 1억 원을 청구할 수 있다고 할 것입니다. 이 판결은 통상 매매계약을 체결한 후 그 매매계약의 해제에 관한 손해배 상청구소송에 관한 것이지만, 매매목적물과 매매대금 등이 특정되지 아니한 채 ‘가계약금’이라는 명목으로 금 전의 일부를 수수한 경우에는 배액상환의 의무가 없습니다(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594 판결). 53 생활법률상담 Q＆A 정 승 열 법무사 (대전세종충남회) 생활법률상담 Q&A 민사