특집 ▶ 주택임대관리업의 동향과 법무사의 역할 가. 자기관리형 주택임대관리업 임대인과 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주 택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고, 자기책임으로 주택을 임대하는 형 태를 말한다. 임대관리업자가 임대인과 계약하고 임 차인과 전대차계약하는 것과 유사한 방식이다. 임대관리업자는 임대인에게 매월 확정임대료를 지급한다. 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등에 따 른 손실을 주택임대관리업자가 감수하는 것이며, 반면에 관리를 잘하여 이익이 많이 발생할 경우에 는 주택임대관리업자가 챙기게 된다. 나. 위탁관리형 주택임대관리업 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 주택임대관 리업자는 임대인과의 계약에 의해 관리수수료를 받 고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업 무 등을 대행하는 형태를 말한다. 임대관리업자는 임대리스크를 부담하지 않고, 매월 실제 임대료의 일정비율을 수령하거나 임대차 건수에 따라 건당 일정수수료를 받는 형태이다. 2) 의무등록대상(시행령 제69조의 2) 다음의 경우에는 의무적으로 주택임대관리업을 등록해야 한다. ① 자기관리형 주택임대관리업 : 100호 이상 사업자 ② 위탁관리형 주택임대관리업 : 300호 이상 사업자 입법예고 시에는 의무등록대상을 자기관리형인 경우 300호 이상 사업자, 위탁관리형인 경우 1,000 호 이상 사업자로 규정하였으나 최종적으로 다소 강화하였다. 전문적인 주택임대관리업의 서비스 영 역을 확대한 것으로 볼 수 있다. 3) 등록요건 가. 자본금 요건 ① 자기관리형 : 자본금 2억원, 전문인력 2명 보유 ② 위탁관리형 : 자본금 1억원, 전문인력 1명 보유 당초 입법예고 시에는 자기관리형인 경우 자본금 5억 원 및 전문인력 3명 보유, 위탁관리형인 경우 자본금 2억 원 및 전문인력 2명 보유로 하였으나, 최종적으로 많이 완화하였다. 시행 초기이기 때문에 문호를 많이 개방하였으 며, 기존에 소규모로 유사한 업무를 해 온 자들에 게 불이익을 주지 않기 위한 취지로 볼 수 있다. 또 한 자금력이나 규모가 있는 임대관리업자와 영세한 임대관리업자 간에 시장이 규모에 따라 자연스럽게 구분되는 결과를 초래할 것으로 보인다. 나. 전문인력의 요건 ① 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 주택관리사로서 해당 분야 에 2년 이상 종사한 사람 ② 부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람 “자본금”이란 법인인 경우에는 주택임대관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다. “전문인력”이란 위 ①과 ②의 하나에 해당하는 사람으로서 상시 근무하 는 사람을 말한다. “부동산 관련분야”란 공인중개업, 주택관리업, 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사 보증회사 임대인 임차인 3. 보증서 발급 2. 보증계약 임대관리업자 공인중개사 6.임대료 청구 서비스 제공 1. 자기관리형 계약 5. 임차인 모집 7. 임대료 납부 8. 확정임대료 송부 4.임차인 모집의뢰 임대인 임차인 임대관리업자 3.임대료청구 서비스 제공 2. 위탁계약 4. 임대료납부 5. 임대료 송부 관리업무 보고 1.임대차계약 및 해지 (주택임대관리업자가 계약대행 및 정산) 『 』 2014년 5월호 8
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