맹남숙 법무사(경기북부회) m. 동생이 제 허락도 없이 제 명의 부등산을자기 명의로 증여 이전하고 대줄까지 받았습니다. 저는 일본에 거주하고 있고 제 딸은 만국의 동생 집에서 학교를 다니게 되었습니다. 딸아이가 안국에 도착 하자 동생은 딸을 명문학교에 입학시킨다며 제 인감증명서와 인감도장, 여권이 필요하다고 보내라고 하였습 니다. 동생 말만 믿고 인감증명서 등을 발급받아 우편으로 보냈고, 2년 후 딸을 만나기 위해 만국에 입국해 왁 인해 보니 제 부동산이 동생 명의로 이전되어 있고, 대줄까지 받은 상태였습니다. 와가 나서 동생에게 원상태 로 둘려능으라고 앴더니 전화도 잘 받지 않고 현재는 연락두절 상태입니다. 저는 동생에게 그 부동산을 증여 한다는 말을 한 적도 없는데 증여로 소유권이 이전되어 있습니다. 이런 경우 제 명의로 다시 둘려받을 수 있 는지요? A. 표현대리가성립된다면 근저당권을 부담한채 소유권을 이전받을 수도 있습니다. 한국에서 등기를 하기 위해서는 본인들이 직접 등기소에 출석하거나 대리권을 표상하는 위임장을 제출해 야 합니다. 그러나 귀하께서 일본에서 입국하지도 않은 상태에서 등기가 이루어졌다면 아마도 동생이 귀하의 인감증명서와 인감도장, 여권사본을 제시하며 대리행위를 했을 것입니다. 그러나 귀하께서는 동생에게 증여의 의사표시는 물론이고, 등기이전을 하기 위한 대리권 역시 위임하지 않 았으므로, 이는 「민법」 제130조무권대리 즉, “대리권 없는자가타인의 대리인으로한계약은본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다’’는 규정에 의해 귀하께서 동생이 한 행위에 대해 추인을 하지 않는 이상 동생이 대리로 산청한 등기는 무효이므로 말소청구가 가능합니다. 물론 무효인 등기에 터 잡은 이후 등기 즉, 금융기관에 대출받은 근저당권 역시 말소가 가능할 것입니다. 근 저당권자인 금융기관은동생에게 대출금의 상환을 청구하거나다른담보의 제공등을요구하겠으나동생이 그 런자력이 없다면 아마도동생 명의로 이전된등기에 대하여 표현대리를주장할가능성이 크다할것입니다. ‘표현대리’는 실제로 대리권은 없으나 외관상 남들이 보기에는 대리권이 있는 것처럼 서류 등이 갖추어진 경우를 말하는 것인데 판례(1992.11.27. 선고 92다31842 판결)에도 등기신청을 함에 있어 인감증명서, 인 감도장, 여권, 등기권리증이 갖추어진 상태라면 표현대리가 성립된다고 하였습니다. 만약 표현대리 성립이 인정된다면 동생이 귀하를 대리하여 산청한 동생 명의 이전등기는 선의의 제3자를 보호하기 위하여 말소할 수 없으며 제3자와 동생간의 체결한 근저당설정등기 역시 말소할 수가 없으므로 말 소등기의 요건은 같으나 단지 제3자에게 대항할 수 없는 경우 부실등기의 유효성과 부동산거래의 안정성 등 의 이유로 제3자의 등기를 부담하는 조건으로 무효인 등기에서 소유권을 이전받는 형식을 취하는 것이 진정 명의 회복을 위한 등기입니다. 그리고 금융기관에 부담하는 채무에 대해서는 동생에게 별도로 청구를 해야 합니다. 술 。 생활법률坐담Q&A
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