2014 법무사 10월호

39 실무포커스 ● 부동산경매 실무 다양한 실전사례와 법규 및 판례 등을 들어 하나씩 풀어나갈 것이다. 본 지상강좌를 통해 부동산경매 업무에서 꼭 필요 한 이론과 경험을 모두 겸비한 부동산경매 전문가 로서의 법무사가 될 수 있기를 바란다. 제1강. 부동산경매에서의위험한물건과권리 법원 부동산경매에서 권리분석이란, 우선 매각부 동산의 매수인 입장에서의 위험성을 조사, 분석하 는 일이다. 넓은 의미에서는 경제성 분석을 포함하 는 개념일 수 있으나 일반적으로 권리분석은 매수 인이 취득할 부동산에 대한 소유권 상실의 위험, 추 가부담의 위험과 사용제한의 위험, 형사책임 등의 위험을 각종 서류와 현장분석을 통해 총체적으로 분석하는 것을 의미한다. 좁은 의미의 권리분석이란 등기부와 주민등록 및 사업자등록을 통해 매수인의 부담 여부를 분석하는 일이다. 때로는 토지대장, 가옥대장 등 부동산공부 의 확인과 현장답사가 필요한 경우도 있다. 공부상 차이가 있는 건축물대장, 토지현황 등을 조사할 필 요가 있다. 방법론적으로는 우선 등기부를 통한 권리분석과 임차인을 포함한 권리분석이고, 다음으로 현장답사 등을 통해 나타난 여러 가지 문제점들을 분석하는 일이다. 제1절. 권리분석 권리분석을 위해 우선 숙지해야 할 용어가 ‘선순 위’라는 개념과 ‘소멸기준등기(권리)’ 또는 ‘말소기준 등기(권리)’라는 개념이다. 권리분석에서 ‘선순위’란 위 소멸 기준등기보다 빠른 권리를 말한다. 「주택임대차보호법」이 생기기 전에는 등기부만을 기준으로 말소되는 등기만이 문제가 되어 말소기준 등기(권리)라는 용어를 사용했지만, 「주택임대차보 호법」이 생긴 이후에는 주택임차인이나 상가임차인 의 권리는 등기되는 권리가 아니므로 ‘소멸기준등기 (권리)’라는 용어가 적합한 용어로 사용되고 있다. 이곳에서는 ‘소멸기준등기’라는 용어를 사용하고자 한다. 소멸기준등기란 등기부에 등재된 저당권(근저당 권), 가압류, 강제경매신청, 담보가등기 중 가장 빠 른 등기를 말한다. 전세권자가 배당요구를 한 경우, 담보가등기로 신고한 소유권이전등기청구권 가등기 도 소멸기준등기가 될 수 있다. ▶ <참고1> 소멸기준등기 관련 검토사항 ■질의■ 전세권등기와 담보권으로 신고한 소유권이전등기청 구권 가등기가 소멸기준등기가 될 수 있는가? ■검토■ ● 선순위 전세권자의 경우: 기간이 남아있는 최선 순위 전세권은 배당요구를 하면 말소되므로 소멸 기준등기가 되나, 선순위전세권자가 배당요구를 하지 않으면 말소되지 않으므로 소멸기준등기가 될 수 없고 매수인의 부담으로 남게 된다. ● 소유권이전등기청구권 가등기: 법원의 경매절차 에서 소유권이전등기청구권 가등기권자가 법원의 최고를 받고 실제로는 담보가등기라는 것을 입증 하면 소멸기준등기가 된다. 제2절. ‌ 부동산경매에서위험한물건이나권리의 유형 이 분류법이 정확한 것은 아니나 강의의 편의를 위해 나름대로 분류해 보았다.