2014 법무사 10월호

실무포커스 ▶ 부동산경매 실무 ▶ <참고2> 위험한 물건, 권리 ① ‌ 소유권 상실의 위험 ① 선순위가등기 ② 선순위가처분 ③ 선순위예고등기 ④ 선순위환매권 ⑤ 종중 등 비법인 단체의 물건 ⑥ 원인무효(경매개시결정 기각 등) ② ‌ 추가부담의 위험 ① 유치권 ② 대항력 있는 선순위임차인 ③ 말소되지 않는 선순위전세권 ④ 부속물매수청구권 ③ ‌ 사용제한의 위험 ① 법정지상권 ② 선순위 지상권 ③ 분묘기지권 ④ 맹지 ⑤ 외국인이 임차인인 부동산 ⑥ 외국공관 ⑦ 구분이 없어진 구분건물 ④ ‌ 과태료 등의 위험 ① 위법건축물 ② 폐기물 쌓인 공장 등 1) 소유권 상실의 위험 소유권을 상실할 위험이 있는 권리로는 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고등기, 인수조건 부 전 소유자에 대한 가압류, 선순위 환매권, 원인 무효로 인한 등기 등이 있다. 소유자가 종중 등 비법인인 경우, 특조법에 의하 여 소유권을 취득한 부동산, 경매개시결정이 무효 로서 원인무효가 되는 경우 등이 있다. 가. 선순위 가처분과 선순위가등기 선순위 가등기권자가 본등기를 하거나 선순위 가 처분권자가 재판에서 승소한 경우에는 경매 당시의 소유자로부터 경매절차에서 소유권을 취득한 매수 인은 소유권을 상실하게 된다. 이와 같은 문제 때문에 실무상은 위와 같이 선순 위 가등기나 선순위 가처분이 있는 경우에는 선순위 가등기가 말소되거나 선순위 가처분등기가 말소될 때까지 경매절차를 정지하고 있어서 최근에는 이로 인해 피해를 입는 경우는 별로 발생하지 않는다. 나. 예고등기 예고등기권자가 소송에서 승소하면 부동산경매로 부동산을 취득한 매수인은 악의 취득자로 간주되어 소유권을 상실당할 수 있다. 그렇다고 매수인이 실 제적으로 항상 인수하는 것은 아니다. 예고등기의 목적인 권리가 소멸기준권리보다 늦 을 때는 나중에 법원의 말소촉탁으로 말소될 수 있 기 때문에 결과적으로는 매수인의 부담이 아닐 수 있다. 현재 예고등기제도는 없어졌지만 종전의 예고등 기는 아직 효력이 있다. 다. 선순위 환매권 선순위 환매권은 환매권자가 환매권을 행사하려 면 환매금액을 지불해야 하므로 매수인에게 아주 큰 손해를 끼치지는 않는다. 라. 원인무효 소유권과 근저당권 등 경매 당시 소유권이 원인무효로 말소되거나, 경 매의 원인된 근저당권 등이 원인무효로 밝혀서 부 동산경매로 취득한 부동산의 소유권을 상실하는 경 우가 가끔 발견된다. 따라서 등기부상 소유권이 지나치게 자주 바뀌는 부동산, 전소유자가 종중이거나 교회 등 처분절차 에 하자발생 가능성이 큰 부동산과 부동산 소유권 이전등기 등에 대한 특별조치법으로 소유권을 취득 한 경우에는 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 『 』 2014년 10월호 40