2014 법무사 10월호

41 실무포커스 ● 부동산경매 실무 2) 추가부담의 위험 적법한 입찰을 통해 매각대금을 다 납부했는데도 매수인의 추가부담이 필요한 경우다. 가. 유치권 현재 국회에 민법 중 유치권에 대한 개정안이 제 출, 심의 중이어서 이 개정안이 통과되면 유치권의 여러 가지 문제점이 해결될 것으로 기대되나 아직은 유치권의 위험성이 부동산경매에서 가장 큰 문제다. 개정안의 가장 중요부분은 유치권자에게 저당권 설정 청구권을 부여하는 내용이다. 현재의 유치권 은 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목 적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기 때 문에 역시 소멸기준권리와의 선후를 따지지 않고 유치권이 성립한다면 매수인이 항상 인수하게 된 다. 특별히 유치권에서 가장 큰 위험은 유치권의 불 가분성 문제다. 수 십 개의 구분건물 중 1개만을 낙 찰 받았다고 하더라도 유치권자는 비용을 전액상환 받을 때까지 부동산을 유치할 수 있기 때문이다. ▶ <참고3> 유치권의 불가분성 위험 민법 제321조 (유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 나. 선순위 전세권 기간이 남아있는 선순위 전세권자는 배당요구를 하여 배당을 받을 수도 있는데 배당요구를 하지 않 으면 매수인의 부담이 된다. 다. 선순위 임차인 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않아 매수인의 부담이 되는 경우는 두 가지다. 하나는 확정일자를 받지 못했거나 확정일자를 늦게 받았을 경우이고, 둘째는 소유자의 부탁으로 시간을 지연시키고자 하 는 경우다. ▶ <참고4> 숨어있는 임차인의 위험 현황조사 당시에 주민등록이 되어 있지 않던 선순 위 임차인이 「주민등록법」 제10조에 의한 이의절차 를 밟아서 직권말소 된 주민등록을 회복한 경우 매 수인이 추가부담을 한 경우도 있다. 따라서 현황조 사 당시 주민등록 전입자가 없다고 무조건 안심해 서는 안 된다. 라. 부속물 매수청구권 적법하게 임대인의 동의를 받아서 설치한 부속물 에 대해서는 임차인의 선택에 따라 임대차기간을 연장해 주거나 설치한 부속물을 매수해야 할 경우 가 있다. ▶ <참고5> 부속물매수청구권의 승계 위험 부속물의 부속에 동의한 임대인 그리고 임차권이 대항력이 있는 경우에는 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있으며, 즉 임차인의 지위가 전전 승계된 경우 부속물매수청구권도 함께 승계되 므로 현 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사 할 수 있으므로 부동산경매로 소유자가 된 경우에 도 이 청구권의 상대방이 될 수 있다. 【대판 1995. 6.30, 95다 12927】 3) 사용제한의 위험성 매수인이 매각대금을 다 지급하여 소유권자가 되 고도 소유권의 본질적 권리인 점유권을 행사할 수 없어 사용에 제한을 받을 수 있는 경우다.