2014 법무사 10월호

실무포커스 ▶ 부동산경매 실무 가. 법정지상권 부동산경매에서 주로 문제가 되는 것은 토지와 건물이 따로 매각되는 경우에 소유권이 달라지는 순간 건물의 소유자가 갖게 되는 법정지상권의 문 제다. 법정지상권이 성립하면 건물의 경우 사용료는 청 구할 수 있지만 30년간 그 건물을 사용할 수 없고, 30년이 지나더라도 그 건물이 남아 있으면 그 건물 을 매수하거나 기간을 연장해 주어야 하는 부담이 생긴다. 나. 분묘기지권 관습상 지상권은 소유자의 승낙을 얻었을 경우에 는 즉시, 20년간 평온, 공연하게 점유하고 있으면 그 분묘가 없어질 때까지 분묘와 그 기지에 대해 점 유권을 행사할 수 없게 되고, 특별한 약정이 없는 한 사용료도 청구할 수 없게 된다. 임야를 매수할 당시 분묘의 위치와 도로와의 관계를 살펴서 분묘 부분을 제외하고도 경제적 가치가 있는가를 판단해야 한다. 다. 맹지 현장답사 시 도로가 개설된 것으로 보여도 지적 도상 도로가 없으면 건축허가 등의 행위를 할 수 없 어서 쓸모없는 땅이 된다. 다만. 국공유지나 구거 또는 관습상 도로가 존재하는 경우에는 국유지 등 사용허가를 통한 건축허가가 가능한지를 사전에 확 인할 필요가 있다. 라. ‌ 외국인이 임차인인 경우 (특히 외국인등록을 하 지 않은 경우) 외국인이 임차인인 경우. 외국인이 외국인 등록 을 한 경우에는 부동산인도가 가능하지만 외국인 등록을 하지 않고 여러 사람이 함께 사는 경우에는 부동산인도 상대방을 특정할 수 없어서 부동산인도 에 큰 어려움을 겪는 경우가 적지 않다. 마. 구분이 없어진 구분 건물 등기부상은 구분건물인데 사실상 구분표시를 제 거하고 사용하고 있어서 부동산 인도가 곤란한 경 우가 발생한다. 현황 조사 당시 구분표시가 없어진 경우에는 목적물을 공유로 인정해 경매개시결정을 경정하여 경매절차를 진행하지만. 나중에 구분이 제거된 경우에는 사실상 부동산인도가 곤란한 경우 가 생긴다. 4) 형사책임 등의 위험 가) 위반건축물 제시 외 건물이 위반건축물인 경우에는 위반건축 물의 소유자에게 「건축법」 제79조 제1항에 따라 시 정명령을 하고, 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과하고 형사고발 등을 당하는 경우도 있다. 따라 서 건폐율과 용적율을 확인하여 양성화가 가능한지 를 판단해야 한다. 나) 폐기물 쌓인 공장 등 오래된 공장 등에는 공장의 부지에 유해성 폐기 물을 오랫동안 매립한 것이 나중에 발견되어 상당 한 금액의 폐기물 처리비용을 부담한 경우가 적지 않다. 특히 공장에서는 감정 당시와 달리 고가 기계류 의 내용물이 바뀌어 손해를 보는 경우가 있으므로 주의를 요한다. 제3절. 실무사례의 검토 아래 사례들은 부동산경매절차에서 발생한 피해에 대해 필자가 직접 처리한 실무사례들 중 법무사 동료 들에게 참고가 될 만한 사례들을 정리한 것이다. 함 『 』 2014년 10월호 42