부동산경매 김 영 석 I 법무사(경남회) m. 채무자가 경매물권 중 붙박이가구 등 일부 품목을 빌미로 유치권을 맹사하고 있습니다. 금전 채권의 재무자를 상대로 판결을 받아 재무자 소유의 상가건물을 강제경매 신정하였습니다. 그런 데 경매물권의 소유권자이자 재무자가 갖은 방법으로 경매진맹을 방해하다가, 자신이 직접 경매를 받 겠다고 큰소리를 지기도 맙니다. 지금은 경매물권 중 붙박이 가구와 침대, 주차장 중 지상권 일부와 물 탱크에 대해 별도의 소유자라면서 감정평가액의 20°/때l 해당하는 금액만큼 유지권을 맹사하겠다는 신 청을 하여 법원으로부터 보정명령을 받았습니다. 또 경낙대금 외 유지권 맹사비용을 경낙인으로부터 별도로 받을 수 있다고 하는데 정말인지요? A. ~I권 헹사甄이 채무자소유임을 증명할서류를제즐하는 등 대처가가능합니다• 법원은 일단 경매 목적물에 대한 감정평가와 현황조사 결과를 보고 제시 외 건물이나 유치권으로 배 당요구 신청을 한 이해관계인이 있으면 경매선청인에게 이에 대한 소명을 하라는 보정명령을 발할 수 있습니다• 그러니 이러한 채무자의 신청은 경매지연의 의도가 있을지라도 경매신청인은 보정명령에 따 라야합니다. 일단, 제시 외 물건들이 모두 채무자 소유임을 증명할 서류나 건축물관리대장, 혹은 과세대장을 제출 하시면 됩니다. 또한, 제시 외 건물이 종물이나 부합물인 경우 특별한 사정이 없는 한 일괄경매 대상이 기 때문에 보정 시에 그 사실을 밝히면 됩니다尸민법」 제358조의 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과종물에 미친다)• 따라서 위의 물건들이 채무자 소유이기만 하면 감정평가 시의 금액에 포함되었을 것이므로 최고가 경 낙인에게 경낙허가결정이 내려지면 배당이 충족되지 않았다 하여 유치권자가 요구하는 금액을 별도로 지불할 의무는 없습니다. 다만, 제시 외 건물이 소유자는 동일하지만 독립된 건물일 경우, 임의경매와 강제경매는 차이가 있습 니다. 임의경매라면 저당권설정 후 건축된 것이면 일괄경매가 가능하나尸민법」 제365조 참조)， 그렇지 않다면 별도의 채무명의를 받아야 합니다. 그러나 금전채권에 기한 강제집행은 지상권과 그 공유지분도 같은 부동산으로 보기 때문에尸민사집행 규칙」 제40조) 귀하의 경우처럼 강제경매에서는 별도의 채무명의를 받을 필요 없이 일괄경매로 신청하 시면 됩니다. 채무자가 아무리 자선이 경낙 받겠다고 하여도, 채무자나 매각절차에 관여한 집행관, 감정 평가법인 감정인이나 소속 감정평가사는 경매물권에 대한 경매신청권이 금지되어 있습니다[민사집행 규칙」제59조). 龜 ® 생활법률坐담Q&A
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