2014 법무사 12월호

성하기 어렵다. 3. ‌ 구분소유권을취득하지아니한구분건물 양수인의대지사용권 「집합건물법」 제20조의 일체성의 원칙이 적용되 어 대지권이 성립하기 위해서는 구분소유자에게 대 지사용권이 있어야만 한다. 구분건물의 요건을 갖 춘 공사 중인 미완성건물의 건축주의 부도로 그가 소유하던 위 건물의 대지가 건물 착공 이전에 그 건 물의 대지에 대하여 설정된 근저당권자의 경매로 매각된 경우에는 구분건물로서의 요건을 갖추기 이 전에 그 토지에 이미 근저당권설정이라는 처분행위 가 존재하고, 그 근저당권의 실행으로서 경매가 진 행되기 때문에 「집합건물법」 제20조의 일체불가분 성이 부정되는 관계가 된다. 그 후 그 토지의 매수인이 위 건축주로부터 미완 성 상태의 위 건물을 양수받아 그 양수인 명의로 사 업계획 변경승인을 받은 후 대지와 지상건물을 제3 자에게 양도하여 토지에 대하여는 그 명의로 소유권 이전등기를 마쳤으나, 건물은 미완성의 미등기 상태 이므로 그 명의로 사업계획변경승인을 받고 나머지 공사를 진행하던 중 처분제한의 등기촉탁으로 그 명 의의 건물소유권보존등기가 마쳐진 경우, 소유권보 존등기를 마치기 전 건물의 양수인을 법 제20조의 구분소유자로 볼 수 있는지 여부에 따라 그 대지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기에 연이어 설 정한 근저당권설정등기의 유·무효가 결정되게 된다. 이에 관하여 미등기 건물의 양수인은 그 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하고 있는 점과 분리 처분금지 규정의 취지를 함께 고려해 보면, 위 제3 자는 이 연립주택에 관하여 그 명의의 등기를 마치 지 아니한 상태에 있었다 하여 이 사건 토지에 관하 여 대지사용권을 취득하지 못하였다고 볼 수는 없 다는 견해와 법 제20조의 구분소유자란 구분소유권 을 갖는 자를 말하며 구분건물로서 성립한 미완성 건물을 그 건축주로부터 양수받아 건축허가상의 명 의변경을 마치고 나머지 공사를 하였다 하여도 그 에 관한 소유권이전등기를 경료 받지 아니하는 한 그 소유권을 취득할 수 없으므로 위 제3자는 구분 소유자가 아니어서 처분의 종속성과 분리처분금지 의 적용대상이 아니라는 견해로 대립되고 있다. 생각건대 「집합건물법」 제20조가 전유부분의 소유 권을 전제로 하여 대지사용권을 규정하고 있으므로 「집합건물법」 제2조 제2호 『“구분소유자”라 함은 구분 소유권을 갖는 자를 말한다.』를 『“구분소유자”라 함은 구분건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하는 자를 말한다.』라는 취지로 개정하지 않는 한, 위와 같이 건 축주가 순차 변경된 경우 그 구분건물의 원시취득자 가 대지사용권이 없다면 그 구분건물의 경우 분리처 분금지의원칙도적용되지않는문제점이있다. 4. 건축중인구분건물의등기능력구비시기 「부동산등기법」 제65조 소정의 즉시 채무자 명의 로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙일 수 없 는 경우라 하더라도, 미완성 건물의 경우에는 「민사 집행법」 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구 조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다. 최소한 건축허가의 내역과 같은 층수의 골조공사 가 완공되고, 주벽과 기둥 등의 공사가 이루어져 건 축허가의 내역과 같은 건물로서의 외관을 갖춘 건 물로 인정될 수 있는 정도의 공사가 이루어진 경우 에만 이를 경매의 대상으로 삼을 수 있으므로, 최소 한 이 요건이 갖추어진 경우에는 미완성 건물이라 하더라도 「민사집행규칙」 제42조 제2항의 각하사유 가 아니므로 「민사집행법」 제81조 제1항 제2호 단 서에 따른 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기 관은 「부동산등기법」 제66조에 의하여 직권으로 소 유권보존등기를 하게 된다. 1) 특집 ⅠⅠ ▶ 2014년도 등기법포럼 개최 『 』 2014년 12월호 12