2014 법무사 12월호

45 실무포커스 ● 부동산경매 실무 를 만나서 확인한 바, 외곽건물만 덩그러니 서있는 상태에서 본인이 입주해 전기, 수도시설 등을 하여 공장을 운영하고 있고, 현재 공장 운영 상태는 양 호하여 주인이 바뀌더라도 공장을 계속하고 싶다는 의사를 확인하였다.  <B씨의 조치> B씨는 임차인(유치권자)과 본인 이 낙찰 받는 경우에 대비한 조건부 임대차계약서 를 작성하고, 유치권으로 인정할 수 있는 금액을 상 호 협의하여 임대차보증금으로 하기로 약정하여 유 치권을 극복하였다. 【사례 3】 ‌ 유치권자에게 중단된 추가공사 도 급계약 K씨는 다세대 주택 등을 건축하여 임대사업을 목 표로 부동산 경매물건을 검색하던 중 기초공사만 하다가 중단된 부동산을 발견하였다. 공사업자는 공사의 중단으로 인건비와 자재대금 미지급 문제로 크게 고통을 받는 입장이었고, 공사비가 나오지 않 으면 도산할 지경이었으며, 도급자는 잠적한 상태 였다.  <K씨의 조치> 유치권자인 공사업자는 우선 인 건비 일부만 해결해 주면 상당히 양보하겠다고 하 므로 전문가를 통하여 현 공정상의 투입비용을 조 사한 후, 위 금액에서 상당한 금액을 감액하여 일부 만 지급하고 나머지는 낙찰 받은 후 본인이 지급하 겠다고 노무자 및 자재대금 채권자들과 협의한 후 낙찰을 받고 유치권자와 추가공사계약을 하여 유치 권을 극복하였다. 2) 유치권 극복과정의 실패사례 【사례 1】 ‌ 유치권 성립이 불확실한 유치권자 와의약정 실소유자 A교회는 B교회 명의로 건물을 신축했 으나 위 부동산이 경매에 붙여진 사례에서 이를 매 수하려는 C교회는 실소유자 A교회를 유치권자라 고 알고 위 교회건물을 낙찰을 받는 경우 교회부동 산의 명도조건으로 금7억 원을 지급하는 약정을 하 였다. 낙찰 후 A교회가 위 약정금의 지급을 요구하자, C교회는 A교회가 실질적 소유자이면서 유치권자로 속였으므로 위 지급약정은 무효라는 소송을 제기하 였다. 그러나 법원은 착오에 의한 취소의 제한을 규정 한 민법 제733조를 적용하여 유치권이 인정되지 않 는다고 하더라도 이 건물 명도약정은 낙찰 이후 예 상되는 법률관계를 사전에 예방하고자 당사자가 상 호 양보해 분쟁을 사전에 종지시키고자 하는 목적 에서 체결된 화해계약 또는 이에 준하는 무명계약 이라는 이유로 명도계약을 취소할 수 없다고 하여 C교회는 7억 원을 지급할 수밖에 없었다. 만일 이 약정이 없었다면 A교회가 실소유자이므 로 유치권자로 인정받을 수 있었을까? 사실 그와 같이 많은 금액을 지불해야 하는지 상당히 의문 이 다. 유치권 성립이 불확실한 유치권자와의 약정이 화근이었다. 【사례 2】 ‌ 대지조성업자와 건물공사업자가 다른 경우에는 건물공사업자와만 협의 N씨는 건물을 부동산경매로 낙찰 받는 과정에서 유치권을 신고한 건물공사업자와 협의하였다. 낙찰 후 위 건물을 인도받으려는 과정에서 대지조성공사 를 한 공사업자도 있었다. 조사 결과 이 대지조성업자도 유치권자로서 현장 을 점유하고 있었던 것을 확인하여 대지조성공사대 금 잔금을 추가 부담하였다.