42 1) 본 사례에서의 ‘주상복합 건물’은 공부상 근린생활시설 및 주택으로 기재되어 있는 구분건물이 아닌 일반 건물로 1동 건물에 일부 층은 상가로, 일부 층은 주거용으로 이용되는 것으로서, 「건축법」 및 「주택법」에 의하여 규율되는 ‘20세대 이상의 공동주택과 주택 외의 시설 이 복합되는 건축물’인 ‘주상복합건축물’과는 다른 개념이다. 주상복합건물 1동 전부를 동일인이 일괄 임대차한 경우의 대항력과 배당의 문제 전 남 주 부산지방법원 행정관 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 건물(이하 ‘주상복합 건물1)’이라 함)의 임차인에 대하여 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 임차인인지 여부를 판단하여야 할 때 그 적용범위에 대한 논란의 여지 가 있다. 특히, 여러 층인 1동 건물이 공부상 근린생활시설 및 주택으로 되어 있고 실제 각 층별로 상가 및 주거용으로 이용되고 있는 경우에 그 임차인의 지위를 판단하는 데 있어서 실무상 상당한 어려움이 있는 것이 현실이다. 본 글에서는 1동 건물 전체를 일괄적으로 임대차하여 점유하던 중, 그 건물이 경매로 매각되는 경우 감정평가 방법에 따라 실무상 나타날 수 있는 문제를 대항력과 배당을 중심으로 살펴보고자 한다. <필자 주> 1. 실무 사례 임차인 乙은 부산 동구 소재 토지 및 건물(지하층, 지상 3층, 이하 ‘이 사건 건물’이라 함) 1동 전부를 2003.6.15. 임대차보증금 150,000,000원 및 월 세 2,500,000원에 임차하여 1, 2층은 목욕탕으로, 3층은 주거용으로 각각 점유하면서 1, 2층에 대하여 는 관할세무서에 사업자등록을 신청하였으나, 3층은 「주택임대차보호법」 상의 확정일자는 받지 않은 상태 로 같은 날 전입신고를 하였다. 임대인 甲은 2003.7.9. 丙은행에 근저당(채권 최고액 390,000,000원, 접수번호 1175)을 설정 하였고, 임차인 乙은 같은 날 전세권등기(전세금 150,000,000원, 접수번호 1176)를 마쳤다. 이후, 이 건 부동산은 근저당권자 丙의 경매 신청으로 매각되 었다(매각대금 155,720,000원). ▶ 감정평가서 내역 가. 부동산 면적 ㉠ 보일러실 47.64㎡ ㉡ 지하층(창고) 71.72㎡ ㉢ 1·2층 목욕탕 각 134.36㎡ ㉣ 3층 주거용 103.47㎡ ㉤ 제시외 건물(기계실) 6.4㎡, 다용도실 및 점포일 부 34.2㎡, 다용도실 8.3㎡ 나. 부동산 시가감정평가 내용 ㉠ 토지 : 117,150,000원 ㉡ 건물 : 287,556,750원(지하, 보일러실, 1층, 2층, 3층 / 일괄감정) 민사 실무 실무포커스
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