2015 법무사 5월호

16 문서보관소에 보관하는 등의 ‘부동산표준전자계약 서비스’의 제공 및 부동산거래계약 체결 후 연속적으 로 이루어지는 업무인 부동산거래신고(매매), 확정일 자(임대차) 신청의 원스톱 서비스가 구현[RTMS(부 동산거래관리시스템) 및 전월세거래정보시스템(국토 교통부)과의 연계를 통한 실거래신고, 온라인 확정일 자 부여의 자동화 내지 간소화]될 예정이라고 한다. 국토교통부는 2015년 서울 서초구를 대상으로 위 시스템에 대한 시범운영을 계획 중에 있으며, 이 시스 템의 이용 대상자를 부동산거래 의뢰인, 개업 공인중 개사, 전자상거래업체, 정부로 예정하고 있다. 한편, 국토교통부의 사업계획서에는 부동산거래 과정별 업무구성을 다음 표와 같이 5단계로 구분하 여 서비스의 내용을 정하고 있으며, 위 시스템은 아래 5단계 중 색 부분인 2, 3단계에 해당된다 . ▶ 부동산거래 과정별 업무구성 및 서비스 거래 단계 업무 수행자 주요 내용 정보화 여부 매물확인 및 설명 단계 ·공인중개사 ·거래당사자 · 거래대상부동산 확인및설명 부동산 거래계약 단계 ·개업공인중개사 ·거래당사자 · 부동산거래계약 체결 ·확인설명서교부 부동산 거래신고 단계 ·개업공인중개사 ·거래당사자 ·시군구청장 ·부 동산거래내용 신고 · 부동산거래 관리시스템 (RTMS) 세금납부 단계 ·거래당사자 ·시군구청장(지방세) ·국세청장(국세) · 거래관련지방세 (취득세), 국세( 양도소득세) 등 납부 · 지방세 시스템 ·국세시스템 등기신청 단계 ·거래당사자 ·법무사 ·관할등기소 · 소유권이전등기 신청 · 전자등기 시스템 ※ 국토교통부, 「15년도 ICT기반 공공서비스 촉진사업 사업 계획서」 , 2015. 18면 2. 전 자계약시스템 구축사업과 자격자대리 인(법무사)의 참여 1) 부동산거래 과정에서의 법무사 역할 부동산 거래과정을 보면, 부동산 계약체결 준비단계 와 계약체결 단계로 구분할 수 있다. 부동산 계약준비 단계는 계약체결 이전의 각종 부동산거래를 위한 준비 활동단계로서 부동산에 대한 분석과 거래 상대방에 대 한 탐색 및 협상 등의 단계이다. 특히 계약준비단계에서 도 계약체결 상의 과실책임(민법 제535조)의 법률문제 가 따를 수 있으므로 법무사는 계약체결 이전단계에서 부터당사자를위하여법률조언을담당하고있다. 또한, 부동산 계약체결단계는 계약서를 작성하고 서명 · 날인함으로써 후일의 분쟁에 대비하는 단계와 계약체결 이후부터 시행되는 중도금 또는 잔금의 지 급부터 부동산의 인도까지의 계약이행단계로 세분할 수 있다. 당사자 직거래의 경우(중개업자의 중개물건 이 아닌 경우)에는 당사자간 매매계약서를 작성하고 자 할 때 통상 법무사에게 의뢰한다. 이 경우 법무사는 전문자격자인 법무사의 고유업 무로 직접 계약서를 작성할 수 있으며(「법무사법」 제 2조 제1항 3호), 그러한 계약서 작성과정에서 부동산 매매계약의 필요적 내용을 확인하는 절차를 행한다. 2) 전자계약시스템 구축사업의 문제점 국토교통부의 ‘부동산거래 전자계약시스템’ 구축 사업에서는, 위에서 본 바와 같이 부동산거래 초기단 계, 즉 부동산거래 계약 및 부동산거래 신고단계에서 법무사의 연계과정이 누락되어 있으며, 법무사의 역 할을 단순한 등기신청에 국한하고 있다. 하지만 국토교통부가 법무사를 전자계약서 작성자 범위에서 제외하는 등 부동산거래에서 법무사의 역 할을 단순히 등기신청을 대리하는 것으로만 보는 것 은 위 TF팀 보고서 요약에서도 설명한 바와 같이 부 동산거래 과정에서 법무사가 계약서 작성 단계 이전 부터 다양하게 관여하고 있는 현실을 간과한 것으로 개선되어야 할 사항이다. 특별보고 ‘부동산거래통합지원시스템’ 대응 TF팀연구보고서요약및동향보고