2015 법무사 5월호

27 『 법무사 』 2015 년 5월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 중부권 (충남북·대전) ■ 강원권에서는 강릉 82.9 (65.1)과 속초 71 (51.7)을 제외하면 50~60% 정도. ■ 충북권은 청주 81.3 (70.3), 영동 79 (72.4)은 55~60% 정도. ■ 충남·대전권은 대전 73.6 (73.7)을 제외 하면 51~60% 초반. 남부권 (영호남) ■ 대구·경북권은 상주 112.5 (87.3)를 비롯 하여, 안동, 대구서부, 대구의성은 100% 가 넘고, 김천 73.5 (73.6)을 제외하면 모 두 90% 이상. 특히구미시(127.9%), 울릉 군(124.3%), 칠곡군(118.1%) 등은 전체 매물평균낙찰가가 100%을넘고있다. ■ 부산·경남권은 부산 99.6 (80.1)을 비롯 하여, 마산 77.6 (68.7)을 제외하면 모두 80% 이상. ■ 광주·전남권은 광주 97.2 (77.3)를 비롯 하여, 목포 75.1 (67.6)을 제외하면 모두 80% 이상. ■ 곡성군은 전체매물 평균낙찰가가 107.7%이다 . ■ 전주·전북권은 전체매물 평균낙찰가 남 원 99% 를 비롯하여 모두 80% 이상 ■ 진안군은 전체매물 평균낙찰가가 108.3% 이다. ※ ‌ 국토종합개발에 따른 반사적인 투자이익 이 기대되기 때문. 제주도 ■ 제주 152.2 (90.4) ※ ‌ 2012년부터 시작된 중국인의 투자급증을 원인으로 봄. 1) 「농지법」에 의한 농지 정의 토지의 실제 이용현황을 기준으로 “경작에 이용되 면 농지” 라고 판단하는 방식을 ‘현황주의’ 또는 ‘현상 주의’라 하고, “지목이 전·답·과수원이면 농지” 라는 방식을 ‘지목주의’ 라 한다. 우리나라 「농지법」에서 쓰 이는 법적 농지 개념은 ‘현황주의’를 택하고 있으며, 이는 실제 경작에 쓰는 토지와 농업용 시설의 부지를 합한 것으로 아래 「지적법」상의 농지개념보다 넓다. ▶ <참고 2> 「지적법」 상 농지의 개념 전 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물· 원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나 무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다. 답 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미 나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토 지는 "답"으로 한다. 과수원 사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단 적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장 고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 2) 농지개념을 명확히 해야 하는 이유 농지개념을 명확히 해야 하는 이유는 농지인지의 여부가 ① 농지취득자격증명과 농지소유권이전 재판 의 선결문제로서, ② 자연인이 아니거나 농업법인이 아니면 원칙적으로 농지를 취득할 자격이 없고, ③농 지전용 등의 규제법령에 의한 부담, 「농지법」 위반의 형벌 결정 기준이 될 수 있기 때문이다. 제2절. 농지취득자격증명 1) 농지취득자격증명이 필요한 농지 경작의 목적으로 사용되지 않는 농지도 아래 판례 들과 같이 그 변경상태가 일시적이고 원상회복이 용 이하게 이루어질 수 있다면 농지취득자격증명이 필요 한 농지 로 보고 있다. ① 【대법원 1989.11.28. 선고 88누8784 판결】 지목 이 전인 토지 중 일부에 관상수가 심어져 있고 다른 일부에서는 채소류를 경작하고 있으며 나머지는 이