2015 법무사 8월호

29 『 법무사 』 2015 년 8 월호 ▶ 전 국 법원의 단독주택 평균매각가율 분석 (2014. 7. ~ 2015. 6.) 서울 서울은 76.4%(북부지법)에서 81.8% (중앙지법)로 평균 78.84% 정도 수도권 (경기·인천) 수도권은 64.4%(고양지원)에서 82% (안산지원)로 평균 73.43% 정도 강원권 강원권은 6 6 . 5 % ( 속초지원 ) 에서 87.23%(춘천지법)로 평균 78.32% 정도 중부권 (충남북·대전) 충청권은 5 0 . 3 % ( 영동지원 ) 에서 85.8%(청주지법)로 평균 71.94% 정도 남부권 (영호남) • 부산경남권은 72.9%(진주지원)에서 118.4%(부산지법)로 평균 88.71% 정도 • 경남북·대구권은 74.8%(의성지원) 에서 118.4%(대구서부지원)로 평균 90.92% 정도 • 광주전남권은 65.9%(장흥지원)에서 90.8%(광주지법)로 평균 75.76% 정도 • 전주전북권은 71.3%(정읍지원)에서 84.2%(전주지법)로 평균 86.78% 정도 제주도 제주는 평균 119.1%정도 제3절. 주택에 대한 실전투자에서 주의할 점 법원 부동산 매각공고를 중심으로 실전투자에서 주 의할 점을 정리해 본다. 1) 「주택임대차보호법」 관련 가. 임대차 보증금을 인수하는 경우 ① 최선순위임차인이 확정일자를 받지 않았거나 확 정일자 순위가 늦은 경우 ② 최선순위임차인이 배당요구를 하지 않고 채무자 에게 채무 변제할 기회를 주려는 경우 ③ 주민등록이 불법 말소되어 최선순위임차인의 대 항력이 살아난 경우 등이다. ▶ <주의 2> 주 민등록이 불법 말소된 선순위 임차인의 보증금도 매수인 부담인가? 임대차조사보고서에 임차인의 주민등록이 없는 것 으로 조사된 경우에도 임차인이 주민등록법소정의 이의절차에 의하여 주민등록이 회복되면 대항력이 살아나 매수인이 임대차보증금을 인수하여야 하므 로 소유자가 점유하지 않는 경우에는 특별한 주의 가 필요하다. <2007다54023 판결> 나. 권리신고만 한 경우 배당요구로 볼 수 있는지 ■ 광주지방법원(2015타경975, 대항력 있는 임차인 있음) : 이 사건의 1목록임차인은 권리신고만을 하고 배당요구 는 하지 않았다. <검토> 원칙적으로 임차인은 권리신고만으로는 배당 을 받을 수 없으나 권리신고서에 보증금의 액수 등 배 당요구라고 할 수 있는 내용이 기재되어 있으면 배당 요구로 볼 수도 있다[「주택임대차보호법」 제8조에 관 한 질의회답(재민84-10, 98다53547판결)]. 이 사건의 경우 비록 대항력 있는 임차인이라고 되 어 있으나 배당요구가 적법하다고 판단되면 임대차보 증금금75,000,000원의부담을덜수도있으므로권리 신고서의내용을면밀히살펴볼충분한가치가있다. 다. 실기한 배당요구 ■ 광주지방법원(2014타경19026) : 최선순위 임차인이 배 당요구종기(2014.11.6.) 다음날인 2014.11.7. 배당요구를 함으로써 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수하여 야 하는 경우가 있음을 유의하여야 한다. 실무포커스 ▹ 부동산경매실무