2015 법무사 8월호

31 『 법무사 』 2015 년 8 월호 ② 「집합건물법」 제7조에 의한 건물전유부분의 대 지지분권자의 매도청구가 있는 경우 : “건물만 입 찰, 대지권 없음”이라고 공고된 경우에는 분리처 분규약 등에 의해 대지권 없음이 확실히 확인된 경우이다. ▶ <참고 2> 대지권이 없는 집합건물을 취득할 가치가 없 는가? 아니다. 임대목적으로는 최선의 물건이다. 주택조 합이 사무실 용도로 사용되는 구분건물에 대지권을 제외한 경우나 개제작업 당시에 대지권이 누락되고 대지사용권을 취득하지 못한 경우 등 원시적으로 대 지권이 없는 구분건물도 있다. 이런 구분건물은 싼 값 으로 취득하여 임대사업용으로 사용하기에는 적합하 다. 다만 제1금융권의 대출을 받는 것은 어렵다. 3) 유치권 지난 2013년 7월, 유치권을 가진 채권자에게 저당권 설정청구권을 부여하는 방법 등으로 유치권제도를 개 선하려는 개정안이 국회에 제출되어 계류 중이다. 가. 부동산유치권의 성립과 유지요건 「민법」 제320조의 유치권의 성립요건을 분설하면 아래와 같다. ① 타인의 부동산을 대상으로 한다(소유자의 수리비 는 유치권의 대상이 아니다). ② 적법한 점유여야 한다(소유권 취득 후의 부동산 점유, 조건 없는 명도약정 기일 이후의 점유, 유치권 소 멸 후의 계속 점유 등은 불법점유다). ③ 채권이 매각목적 부동산 자체에 대해 발생한 채 권이어야 한다(영업을 위한 투자 제외). ④ 채권이 변제기에 있어야 한다(연기 약정이 있으면 성립하지 않는다) ⑤ 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다(원 상회복이나 유익비 포기 약정). ⑥ 유치권자는 경매개시결정등기 기입 전에 점유를 시작하여야 한다(대항요건) ⑦ 유치권이 소멸하지 않아야 한다(채무변제 등). 나. 유치권에서 가장 주의할 2가지 문제 ◎ 변제기가 앞당겨지는 경우 변제기가 장래로 정하여진 경우에도 채무자가 가압 류 · 강제경매신청, 채권변제의 최고를 받은 경우에는 기 한의 이익을 상실한다는 약정이 있을 수 있고, 위 경우 에는 위 조건이 발생하면 즉시 변제기가 도래한다. ◎ 유치권 불가분성의 문제 공사대금채권 잔액을 변제받으려고 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 행사한 유치권은 위 한 세대에 대 하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채 권으로 하여 성립한다. <2005다16942 판결> 다. 법정지상권 법정지상권이 있는 건물의 양수인이라도 그 대지를 점유·사용함으로 인해 얻은 이득을 부당이득으로 청 구할 수는 있다. 그러나 보통 30년 이상 필요한 용도로 사용할 수도 없고 갱신요구권이나 지상물매수청구권 에 대한 위험이 있을 수 있다. 등기된 지상권과 민법상 인정되는 법정지상권은 미리 알 수 있으므로 대처할 수 있다. 그러나 문제가 되는 것은 관습상 법정지상권 이다. <96다34665 판결> (1) 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우 ① 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 귀속되었다 실무포커스 ▹ 부동산경매실무