2015 법무사 8월호

33 『 법무사 』 2015 년 8 월호 5) 부동산의 표시와 현황표시가 다른 경우 부동산공부와 주민등록상주소가 일치하지 않으면 임차인은 보호받지 못한다. 공부상 동 표시가 없거나, 표시가 다르거나, 호수표시가 다르거나, 등기부와 집 합건물대장이 다른 경우 (안산지원 2014타경25576, 고양지원 2013타경49577, 부산지방법원 2015타경 3340 등) 임차인이 배당을 못 받는다면 매수인의 입 장에서는 부동산 인도문제가 어려워지므로 아래 사건 들의 경우에는 열람을 통하여 이 사실을 확인할 필요 가 있다. 6) 도시계획, 환지 등의 문제 ■ 인천지방법원 2014타경87214, 천안지원 2014타경 11009 등 : 목적물이 도시계획에 포함되어 있으면 도시 계획 사항을 면밀히 검토하여야 한다. 특히 환지의 경 우 앞으로 취득할 환지면적이 권리면적보다 크거나 비 슷하면 부담금도 예상하여야 한다. 7) 관리비 미납 관리비는 규약으로 정하였다 하더라도 원칙적 으로 공용부분만 매수인의 부담이다. 그러나 현실적으 로는 원만한 입주를 위하여 체납 관리비를 부담하는 경우도 있으므로 체납 관리비 총액과 공용 부분에 대 한 체납액을 개산하여 볼 필요가 있다. 매수인은 대금 을 완납한 때로부터는 전체관리비를 부담하여야 한다. <2007다83427 판결, 2015다10097 판결> 8) 허가가 필요한 경우 ■ 서울북부지방법원 2014타경27029 : 주무관청의 취득 허가서가 필요한 경우에는 매수 전에 허가가능성을 확 인하여야 한다. 9) 단독주택에서 주로 문제되는 점 단독주택 경매에서 검토할 중요한 문제는 제시외 건 물에 관한 법정지상권의 문제와 철거 및 인도, 제시외 건물에 대한 양성화문제 등이다. 가. 제시외 건물과 법정지상권의 문제와 건물철거 및 인도문제 법정지상권의 성립 여부를 판단하기 어렵게 하는 것 이 매각외 제시외 건물이 존재할 경우다. 법원은 현황 조사와 평가절차에서 제시외 부동산이 발견되면, 매각 목적물인 건물의 부합물이나 종물인지 여부를 따져서 부합물이나 종물로서 인정되면 매각목적물에 포함시 킨다. 그리고 ① 본 건물의 부합물이나 종물로 보아 매각 목적물에 포함시켜 매각되었으나 나중에 다른 소유자 가 발견되면 가액만큼의 손해를 볼 수 있고, 임차권 등 권원이 있는 경우에는 부속물매수청구권 등에 의한 저 항을 받을 수 있다. ② 제시외 건물의 소유관계를 알 수 없어서 매각에 서 제외되었는데 나중에 소유자가 토지소유자와 같은 사람으로 판명된 경우에는 제시외 건물의 사용범위 내 에서 법정지상권의 성립을 용인해야 하므로 매수부동 산 전체를 사용하기 위해서는 법정지상권자와의 합의 가 필요하다. <인천지방법원 2014타경39369> 나. 제 시외 건물의 양성화가능성과 행정상 처벌의 문제 제시외 건물에 대하여 법률적으로 증개축이 가능 하지 않으면 이 부분을 철거하여야 하고 이행강제명령 과 과태료 등의 불이익을 당할 수 있다. <대구서부지원 2015타경1274>의 1층 면적 712,8㎡은 건축물대장 및 감정현황 상 71.28㎡의 명백한 신청 착오이므로 등기부 표제부경정등기를하면정리가될것이다. 실무포커스 ▹ 부동산경매실무