2015 법무사 9월호

33 『 법무사 』 2015 년 9 월호 ① 기존의 계약갱신 요구권에 추가하여 대항력을 부 여하고 신설된 권리금 보호조항과 제3기의 차임 연체 시 해지, 표준임대차계약서 권장 등을 적용 토록 하였다. ② 대항력이 부여됨에 따라 새로운 양수인에게 계약 기간, 보증금, 차임 등의 기존 임대차권리에 대한 승계가 가능하고, 신설된 권리금 보호 등의 조항 도 적용토록 개정되었다. ③ 고액임차인에 대한 대항력 부여는 현재 진행 중인 고액임차인은 해당되지 않고 2015.5.13. 이후 최 초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적 용된다. ▶ <주의> 고액임차인에게는 우선변제권과 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않는다. 1) 고액임차인에게 대항력은 부여되었지만, 우선변제 권은 부여되지 않았다. 따라서 최우선순위가 아니 면 대항력으로 보호받을 수 없고, 배당요구권도 없 어서 전세권이나 임대차 등기가 필요하다. 2) 묵시적 갱신조항(제10조④), 제10조⑤(묵시적 갱신 에서 임차인의 계약해지효력발생 기간)도 미적용 3) 신설된 권리금 규정 가. 원칙적으로 권리금에 관한 규정은 모든 상가에 적용 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 위 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금 을지급받는것을방해하면그손해를배상하여야한다. 손해배상의 범위는 신규임차인이 지급하기로 한 권 리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이고, 소멸시효는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사 하여야 한다. 나. 권리금 규정이 적용되지 않는 경우 (1) 법 제10조(계약갱신 요구 등)의 예외사유에 해당 되는 경우. 즉, 3기의 차임 연체, 재건축 등 8가지 경우. (2) 임대인이 권리금에 대한 손해배상을 하지 않아도 되는 경우(법 제10조 제1항) ①, ②임차인이주선한신규임차인이되려는자가보증 금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기어려운상당한사유가있는경우 ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우 ⑤ 임차인이 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차 임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의 무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정 보를 제공하지 아니한 경우 ▶ <참고 4> 대 항력은 인정되나 권리금은 인정되지 않는 상가 「유통산업발전법」 제2조의 “대규모점포”란 법적인 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되고 상시 운영되며, 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상 으로 대통령령으로 정한 점포이다. “준대규모 점포”란 대규모점포를 경영하는 회사나 그 계열회사가 직영하 는 점포를 말한다. (3) 국유재산, 공유재산(법 제10의5 2호) 실무포커스 ▹ 부동산경매실무