2015 법무사 9월호

35 『 법무사 』 2015 년 9 월호 경매절차에서최선순위전세권자는전세권이실체법상 소멸하였는지여부와는관계없이배당요구종기일까지배 당요구를한경우에는매각으로그전세권이소멸하는대 신전세금에대하여배당을받을수있고, 배당요구를하 지않는경우에는매수인이그전세권을인수해야한다. 아울러 「주택임대차보호법」 상의 임차인으로서의 지위와 전세권자의 지위를 겸하고 있는 경우에는 그 중 임차인으로서 배당요구를 하였다면 배당요구를 하 지 않은 전세권에 대하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없어, 1) 그 전세권은 매각으로 소멸되지 않으므로 매수인이 인수해야 한다. 또한 주택에 대한 임대차 계약을 체결하여 「주택임 대차보호법」 상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세 권설정등기까지 경료한 경우 선순위 근저당권의 실행 이 있더라도 위 대항력을 상실하는 것은 아니다. 나. 채권의 확정 및 배당 전세권자가 배당요구종기일까지 배당요구를 한 때에 는 그 채권액으로 계산하여 확정되며, 첫 경매개시결 정등기 전에 전세권등기 된 후순위 전세권이 배당기일 까지 채권신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채 권액은 등기사항증명서 등 경매기록에 있는 서류 등에 따라 계산하여야 하지만 채권액을 추가하지는 못한다 (「민사집행법」 제84조 제5항). 배당순위는 전세권자가 배당요구종기일까지 배당요구 를 한 경우에는 저당권자 또는 담보권자 등과 그 등기의 선후에 따라 결정되나, 「주택임대차보호법」 제3조의 2) 소 정의 임차권의 경우에는 등기에 앞서 같은 조항의 각 요 건을갖춘때를기준으로그선후를판단하여야한다. 3) 2) 매각물건명세서의 작성 가. 매각물건명세서의 역할 경매법원은 「민사집행법」 제105조 및 제268조에 따 라 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점 유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정 된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 그 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. 이와 같이 매각물건명세서를 누구든지 볼 수 있도록 하는 취지는 경매에 입찰하고자 하는 일반인에게 매각 부동산에 대한 정확한 현황 및 권리관계를 공개함으로 써 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못 한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다. 4) 나. 배당요구 하지 않은 최선순위 전세권의 기재 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구종기일 까지 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인 수하여야 하는데(「민사집행법」 제91조 제3항, 제4항), 이 경우에는 매각물건명세서에 그 취지를 기재하여야 한다(「민사집행법」 제105조 제1항 제3호). 다. 매각물건명세서 작성의 하자 매각물건명세서에 대한 중대한 하자가 있는 경우 에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권에 의한 매각 불허가 사유가 된다(「민사집행법」 제121조 제5호, 제 123조 제2항). 또한 물건명세서를 비치하지 않았거나 비치기간을 준수하지 않은 경우에도 같다. 관련 판례를 보면, 집행법원이 매각물건명세서의 작 실무포커스 ▹ 민사집행실무 1) 대법원 2010.6.24. 선고 2009다40790 판결 2) 대법원 1993.11.23. 선고 93다10552, 10569 판결 3) 법원행정처, 『법원실무제요』 민사집행 [Ⅱ] 부동산집행, 2014, 제492면 4) 대법원 2008.6.2. 결정 2006마807