2015 법무사 10월호

31 『 법무사 』 2015 년 10 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 대상이 된다(2004다26133전원합의체판결). ② 임대인의 용도변경 승낙 없이 주거로 개조한 경우, 본래의 영업목적인 공장, 여관, 점포 등의 부수적인 거 주라고 보이는 경우에는 주거용 건물로 인정되지 않는 다(85다카1367판결). 또한 건물에 주민등록의 전입신 고를 하였는가는 결정적인 참고대상은 아니다. 나. 「 상가건물임대차보호법」 제2조의 적용을 받는 상가건물인지에 대한 검토 위 보호법 상 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하 느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에 서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동 이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다. 【87다카2024판결】 판례를 기준으로 상가인지를 살펴보면, 건물의 전부 또는 일부의 실질적인 용도가 상가건물로 사용되면 이 법이 적용되는 상가로 인정되나(2009다40967판결), 임 대인의 용도변경허가를 받지 않았거나 도면을 첨부하지 않았거나 도면이 일치하지 않는 경우(2010다56678판 결, 2008다44238판결)에는이법이적용되지않는다. 다. 「상가건물임대차보호법」에 대한 추가적인 검토 위 법의 개정으로 위 법 시행령 제2조에 정한 일정액 이상 보증금의 상가임차인도 일부적용을 받는데 이에 는 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 보호 조항과 제3기 의 차임연체 시 해지계약기간, 보증금, 차임 등의 기존 임대차권리에 대한 승계가 적용되나, 우선변제권과 묵 시적 갱신조항은 적용되지 않는다. 라. 매각물건 중 임대차관련 검토할 사건 ○ 임대보증금이 전세보증금의 추가부담이 예정되는 매각사건 ① 선순위 임차인 : 광주지법 2014타경29733, 2014 타경19026 ② 말소되지않는선순위전세권 : 목포2014타경3536 <검토> 선순위 임차인이나 선순위 전세권자의 보증금 을 매수인이 인수하여야 하는 경우는 확정일자를 늦게 받았거나 확정일자를 받지 못한 경우, 소유자에게 변 제기회를 주려고 일부러 배당요구를 하지 않은 경우로 나누어 볼 수 있다. 2. 유치권 관련 검토할 사건 유치권 행사가 부인되는 중요한 판례들을 검토해 보 는 것이 실무에 큰 도움이 된다. 가. 유치권이 부인되는 중요 판례 ① 점 유회복의 소에 의하지 않은 자력구제로는 유치 권은 성립하지 않는다. 【2011다72189판결】 ② 도급인이 공사잔대금액 이상의 하자보수청구권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하 여 동시이행 항변을 한 경우 유치권을 행사할 수 없다. 【2013다30653판결】 ③ 경 매개시결정의기입등기후공사를완공하여공사 대금채권을취득함으로써유치권성립조건을충족한경 우라도유치권은성립하지않는다. 【2011다50165 판결】 나. 유치권의 불가분성 관련 중요 판례 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수 개의 물건인 경우에도 적용되므로 다세대주택 중 한 세대 를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담 보채권으로 하여 성립한다. 【2005다16942판결】