2015 법무사 10월호

32 부동산경매실무 실무포커스 ▶ <참고 1> 유 치권의 불가분성과 불가분성의 해소사례 이와 관련하여, 아파트 공급계약 체결 당시 분양대 금이 완납된 세대에 대하여 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 특별 합의가 있었다고 인정되어 위 유 치권의 피담보채권의 범위는 해당 세대의 미지급 분양 대금에 한정된다고 한 사례도 있었고(서울동부지방법 원 2008가합13140판결), 성남의 한 대규모 상가의 유 치권자는 세대별로 부담할 유치권의 금액을 공고하여 유치권의 불가분성에서 오는 불확실성을 해소하고 매 각절차에 도움을 준 사례도 있다. ▶ <주의> 상사유치권과 민사유치권의 대항력 상사유치권자는 선순위 근저당권자, 압류채권자, 가압류 권자에게 대항할 수 없으나 민사유치권자는 대항할 수 있다. 【2014다53462판결, 2009다60336전원합의체판결】 다. 유치권과 관련된 매각사건 검토 (1) 유치권에 대한 부담으로 입찰참가에 신중하여야 하는 경우 ○ 홍성지원 2015타경1751 <검토> 도합 금4,150,105,604원의 각 유치권 신고의 성립여부는 불분명하나 최저매각가 금314,580,000원 의 신축 건물이고, 유치권자가 현장을 점유하고 있어 서 최소 16억 원 이상의 부담이 예정되므로 유치권자 들과 합의가 없는 한 입찰참가에 신중하여야 함. ○ 수원지방법원 2013타경9153 <검토> 비록 최저매각가가 금 176,450,400원에서 20,759,000원으로 저감되어 있으나, 금270,000,000 원의 공사비 유치권 신고가 있고, 이미 항고로 매각절 차가 지연되고, 전매수신고인이 대금을 납부하지 않은 물건으로 있어 선뜻 입찰참가가 망설여지는 물건이다. ○ 대구지방법원 2011타경3978 <매각목적물의 현황> ○ 아파트 69개에 대하여 공사업자가 공사비, 손해 배상금, 가스비 채권(1,038,451,680원)으로 유치권신 고를 한 상태이며, 아파트 준공 후 상당기간 미사용으 로 하자 발생 가능성 있음. ○ 2011.5.25. 경매신청채권자가파산절차에들어가면 서경매중지신청을하고, 2015.3.4. 경매신청채권자의파 산관재인이경매속행신청을하여경매가속행된사건임. ○ 현재 102동 108호와 109호가 각 금 81,257,000 원에 낙찰되어 소유권이전이 된 상태임. <검토> 공사비에 대하여는 유치권의 성립가능성이 크 고 유치권의 불가분성에 의하여 구분건물의 매수인도 전체에 대하여 부담할 가능성이 있으나 손해배상 채 권에 대하여는 의문이 있고, 가스비 채권은 원칙적으 로 유치권 대상이 아님. 다만, 유치권 주장금액인 금 1,038,451,680원은 세대별로는 약 금15,000,000원 정도의 부담인데, 현재 세대별 감정가가 116,000,000 원이고, 2015.9.8. 현재 2번 유찰되어 최저매각가가 금54,000,000원 이하로 저감된 상태이므로 하자 발 생 가능성이 크다고 하지만, 최근의 평균낙찰가율이 73.6%를 감안하면 고수익성이 기대되므로 유치권자 와 사전 협의하여 세대별 분담금만 협의 가능하다면 즉시 입찰에 참가하여도 좋은 물건으로 사료됨. (2) 유 치권에 대한 배제신청이 있어서 유치권에 대한 부담이 크게 문제가 되지 않는 경우 ○ 수원지법 2015타경9027 <검토> 유치권 배제신청도 있고 유치권 주장금액이 토 지포함금721,215,000원의감정가격에비하여아주적 은 금10,515,000원이므로 유치권신고는 매수에 별 영 향을주지않음. 【안산지원 2014타경22461사건】도같은 이유로유치권신고가매수에별영향을주지않는다. ○ 제천지원 2013타경2169, 충주지원 2015타경3064 <검토> 위 사건들은 채권자인 금융기관들이 매수가격 의 저감을 막기 위하여 상당한 증거를 갖고 유치권 배 제신청을 한 것으로 매수 희망자들이 요구하면 그 근