2015 법무사 10월호

33 『 법무사 』 2015 년 10 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 거를 알려주는 것이 일반적이므로 미리 채권자에게 유 치권 배제신청의 근거를 확인할 필요가 있다. ○ 안양지원 2014타경8876 <검토> 유치권의 존재와 성립에 관하여 가장 잘 아는 채무자 겸 소유자가 유치권부존재확인서를 제출하였 으므로 유치권이 부존재하거나 성립하더라도 금액이 크지 않을 것으로 보임. ○ 청주지법 2014타경15548 근린시설 <매각목적물의 현황> 매각물건 4개호를 포함, 20여 개 호수의 인테리어 공사비용에 대하여 유치권 행사 중임. <검토> 건물 인테리어 비용은 영업시설에 관한 비용으 로 원칙적으로 유치권의 권원으로 보이지는 않음. 다 만, 승압비용 등 일부가 유치권으로 인정되는 경우가 있으나 유치권을 크게 고려하지 않고 통상적인 기준으 로 입찰에 참여하는 것도 가능한 것으로 보임. 3. 대지권 관련 매각사건의 검토 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약 으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 구분건물의 전유부 분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당 연히 종물 내지 종 된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다. 【2005다15048 판결】 법원은분리처분규약이없는한구분건물에대하여는대 지권이미등기이더라도매각가격에포함시켜서일괄매각하 는 것이 일반적이나, 미등기대지권을 매각에 포함되었다고 무조건대지권이성립하는것은아니므로주의가필요하다. 가. 대지권을 취득하지 못하는 경우 위의 사례들로서는 ① 구분소유권의 객체로서 적합 한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 경매절차 에서 매수한 경우, ② 「집합건물법」 시행일 이전에 건물 에 대하여만 근저당권설정등기가 경료된 경우, ③ 분리 처분 가능규약도 있는 경우, ④ 분양자가 토지사용 승 락만을 받고 건축을 하였으나 토지에 대하여 소유권 등 대지권의 권원을 취득하지 못한 경우, ⑤ 시영아파트의 경우무상사용권만을취득한경우등이있다. 나. 대지권관련 매각사건 검토 (1) 대지권 미등기이나 대지권을 포함하여 일괄매각 하는 경우 ○ 대전지법 2014타경16241, 014타경8087, 부천지원 2014타경24087 다세대주택, 서울중앙지법 2014타경 32770 <검토> 부동산 매수 후 대지권등기를 청구할 수 있으 나, 분양대금 미납이 있는 경우에는 매수인이 대지권등 기청구 시 토지소유자가 동시이행 항변권을 행사할 수 있다(인천2014타경76412연립주택). 모든 미등기대지 권 취득에 공통으로 고려할 사유이다. (2) 대지권 없는 건물만을 경매하는 경우 ○ 서울중앙지법 2013타경36805 <검토> 구분건물로 등기되어 있으나 경계표시나 경계 벽 없이 이웃 호수와 오픈되어 사용되는 상가로 구분 건물의 독립성 상실이 일시적이 아니라면 소유권 취득 이 문제될 수 있으므로 이와 같이 독립성이 상실된 구 분점포에 대하여는 매수에 신중하여야 함. ○ 부천지원 2014타경24087 <검토> 이 다세대 건물은 대지권은 등재되지 않았으나 건물의 토지가 건물과 일괄매각 되므로 소유권이전등 기 후 대지권을 등기하면 됨. 4. 토지 별도등기의 문제