2015 법무사 10월호

34 부동산경매실무 실무포커스 이는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경 우의 문제점이다. 가. 대지권 취득 전 토지에만 근저당권이 설정된 경우 집합건물의 전유부분과 함께 대지사용권인 토지 공 유지분이 일체로서 경락된 경우, 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권 은 원칙적으로 소멸된다(2012다10335판결). 또한 구 분건물의 저당권자가 경매를 신청한 경우에 법원실무 에서는 토지 저당권을 매수인이 인수한다는 특별매각 조건을 붙이거나, 인수조건을 붙이지 않고 토지의 저당 권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권 비율만큼 토지저당권을 말소시키 기도 한다(2005다15048판결, 2012다103325판결). 나. 대지권 취득 전 토지에만 가압류가 설정된 경우 위와 같은 경우에는 토지만에 대한 가압류등기가 된 후 대지권취지가 등기가 된 경우에 그 가압류에 기한 토 지만에 대한 강제경매신청으로 대지권등기를 말소하게 되므로 별도등기인 가압류에 의한 경매신청인 경우에는 매각가격에 포함시키지 않는다. 이 경우 토지와 건물의 소유자가달라지므로관습상법정지상권을취득한다. 다. 토지별도등기 관련매각사건 검토 ○ 서울중앙지법2014타경24656 <검토> 대지권은 미등기이나 토지지분을 취득하므로 나중에 대지 등기를 하면 된다. ○ 대전지법2015타경1062 <검토> 근저당권자인 국민은행으로부터 별도등기가 없다는 확인서가 제출되었으므로 별도등기문제는 고 려할 필요가 없다. 5. 제시외 건물관련 매각물건 검토 제시외 건물이란 채무자의 소유로 등기되지 않아 채권 자의경매신청목록에는기재되지않았으나매각부동산 에 대한 현황조사와 감정 당시 그 현장에 소재한 건물이 다. 법원은이에대하여일차적으로부합물이나종물인지 여부를 살펴서 매각에 포함시키기도 하고 제외하기도 하 는데, 문제는 ① 매각에 포함시켜도 매각대금 상당의 손 해를 보고 소유권을 취득하지 못하는 경우도 있고, 매각 에서 제외되고도 소유권을 취득하는 경우, 그리고 ② 소 유권을취득하여도불법건물로양성화도하지못하고이 행강제금이나 과태료 또는 형사처벌의 대상이 되는 경우 가있다는점이다. 이에대하여는뒤에서따로정리한다. ○ 위반 면적이 작아 해결에 큰 어려움이 없는 사건 서울서부지법 2014타경11396, 서울북부지법 2014 타경26613, 부산지법 2014타경26613 등 ○ 위반 면적이 커서 매수에 유의하여야 할 사건 의정부지법 2015타경70147, 서울남부지법 2011타 경19246, 안동지원 2015타경1744 등 6. 관습법상 법정지상권관련 매각사건 검토 관습법상 법정지상권은 동일 소유자였던 토지와 건 물이 매매 기타의 원인으로 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을철거한다는특약이없는한, 건물의소유자를위 하여 그 대지 위에 성립하는데 이에 대하여는 법정지상 권이불성립하는사례를살펴보는것이도움이된다. 가. 법정지상권이 불성립하는 판례 (1) 동일인 소유임이 부정되어 불성립 하는 경우 ① 건 물을 소유하고 있는 토지공유자 중 1인이 그 토 지지분만을 전매한 경우, 그리고 토지와 건물 모두가 각