2015 법무사 10월호

36 부동산경매실무 실무포커스 수익을 올릴 수도 있다. ▶ <참고 2> 재 개발사업과 재건축사업의 구분표 구분 재건축 재개발 적용법규 도시 및 주거환경 정비법 도시 및 주거환경 정비법 사업 내용 노후건물을 헐고 새 건물 신축 도로 편의시설 등 주변 환경까지 개선 기간 1~3년 4~6년 관공서의 인허가 등 조건이 간이함 조건이 까다로움 지역 지역환경이 좋은 서울 강남구 등 이미 개발된 지역 지역환경이 안 좋은 서울 강북 등 저개발 지역 수익성 이미 토지가격이 오른 지역이라 토지에 대한 수익성은 적음 새로 개발되므로 토지에 대한 수익성도 높음 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」에 의하면, 무허가건물도 일정한 경우 허가건물과 같은 권리를 가 지므로 재건축·재개발의 투자대상이다. 2. 제시외 건물 관련(불법 건축물) 문제 부동산경매에서 제시외 건물에 대하여는 매각에 포 함되는 경우와 매각에서 제외되는 경우로 나뉜다. 경 매 실무는 집행관의 현황조사와 감정인의 평가서를 참 고하여 제시외 건물이 소유자의 소유와 부합물이나 종 물이라고 판단되면 매각에 포함하고, 위 조건에 부합 되지 않는다고 판단되면 매각에서 제외하고 있다. 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경 우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신 청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부 합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜 서는 안 된다. 【99마504결정】 그러나 이에 대한 기준이 분명하지 않아서 그 기준 을 정할 필요가 있고, 가장 큰 문제는 제시외 건물이 대부분 불법건물이라는 점이다. 따라서 제시외 건물의 소유권을 취득하더라도 양성화가 불가능하면 시정명 령, 이행강제금의 부과, 과태료, 고발에 의한 형사처벌 에 의한 불이익을 입게 된다. 가. 매각에 포함되는 경우 제시외 건물의 소유자가 다르거나 부합물이나 종물 이 아닌 것으로 확정되면 매수인은 감정가 상당의 손 해를 입게 된다. 본 건물에 잇대었다거나 창고나 화장 실이라고 반드시 부합물이나 종물은 아니다. 나. 매각에 포함되지 않은 경우 (1) 부합물이나 종물로 인정되지 않는 경우 ① 부합물이나 종물이 아닌 것으로 확정된 경우 : 소 유자를 상대로 매수합의, 또는 철거 및 대지인도소송 을 하게 된다. ② 부합물이나 종물이 소유자의 소유로 밝혀진 경우 : 매수인의 소유로 확정된다. 감정가에 포함되었는지는 상관없다. ③ 제 시외 건물이 소유자의 소유이나 부합물이나 종 물이 아닌 독립건물인 경우에는 관습상의 법정 지상권 문제가 발생한다. 다. 위법 건축물의 처리 법률상 또는 협의로 매수인의 소유로 확정된 제시외 건물이 위법 건축물인 경우, 양성화를 할 수 없으면 아 래와 같은 불이익을 당할 수 있다. (1) 위법 건축물의 유형 제시외 건물이 위법건물인 경우 그 위반의 형태는 ① 무허가·무신고 건축물, ② 불법대수선, ③ 무단용도변