2015 법무사 10월호

76 임차주택의경매가능성을걱정하신다면, 전세권설정등기가보증금반환에보다유리합니다. 우리 법에는 전세권 보장을 위한 제도로 전세권설정등기와 확정일자제도를 두고 있습니다. 이 둘의 차이점에 대해 우선 설명하겠습니다. 첫째로, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호되는데 반해 확정일자제도는 각 등기소나 공증사무소 또는 동사무소에서 확정일자를 받는 것 외에도 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주해야만 순위를 인정받을 수 있습니다. 둘째, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하고 전세기간이 만료되면 전세권설정등기를 말 소해 주어야 하는 불편함이 있지만, 확정일자제도는 임대인의 동의 여부와 상관없이 신속·간편하게 동사무소 등에서 확정일자를 받을 수 있는 이점이 있습니다. 셋째, 계약기간이 만료되어 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 발생한다면, 전세권설정등기를 마친 전세권 자의 경우는 담보권 실행 등을 위해 직접 경매를 신청할 수 있지만, 확정일자를 받은 임차인은 별도의 임차보증금반 환청구소송을 통해 확정을 받아야만 강제집행을 신청할 수 있는 차이가 있습니다. 넷째로는, 전세권설정등기를 했다면 임차주택이 경매절차에 들어가게 되었을 때, 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있지만, 확정일자만 갖춘 경우에는 별도의 배당요구를 해야만 하는 배당을 받을 수 있습니다. 다섯째, 실무에서는 대지를 제외한 주택에만 전세권설정등기를 하는 경우가 많은데, 이 경우에는 전세권자가 대지 의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없지만, 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있습니다. 이와 같이 전세권설정등기와 확정일자제도는 각각의 장단점이 있습니다. 어떤 제도를 선택할지는 귀하의 판단이지 만, 부모님께서는 혹시라도 위의 네 번째 경우와 같은 상황이 발생해 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 걱정하는 것 으로 보입니다. 따라서 전세권설정등기가 아니라 확정일자만 받을 예정이라면, 향후 귀하가 임차한 주택에 경매가 진행되는 경우 가 발생했을 때, 반드시 배당요구를 하여 낭패를 보는 일이 없도록 유념하시기 바랍니다. A 주택임대차 저는 20대의 대학생입니다. 최근 부모님의 도움으로 빌라를 임차하여 외지 생활을 시작하려고 하는데, 부모 님께서 친척 어르신 한 분이 전세권설정등기를 하지 않아 보증금을 반환받지 못한 적이 있다면서 반드시 전세 권설정등기를 하라고 하십니다. 확정일자만 받으면 문제가 없는 것으로 알고 있는데, 꼭 복잡하게 등기까지 해 야 하는 건가요? 주택을임차하려는데부모님이확정일자가아니라, 전세권설정등기를하라고하십니다. Q 생활법률상담Q&A