44 「가담법」) 15조8)]에서 쉽게 알 수 있다. 소멸주의란 원래 “매각허가에 의하여 부 동산 위의 모든 부담은 소멸하고 매수인은 완전한 소 유권(부담이 없는 소유권)을 취득하게 하는 주의”라고 정의한다.9) 소제주의(掃除主義)라고도 부른다. 어쨌든 우리 집행법제는 “잉여주의(법 91조 1항 참 조)를 취함과 동시에 소멸주의를 원칙”으로 한다고 말 해도 전혀 무방하다(용익권은 저당권, 압류채권, 가압 류채권과 대항관계를 따져서 소멸 또는 인수 여부를 결 정하게 되므로 일률적으로 말하기는 어려운 것이다). 판례도 “경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸 된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖 춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인 은 「주택임대차보호법」 제3조에서 말하는 임차주택 의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락 인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(필자 註: 대법원 2000.02.11. 선고 99다59306 판결, 대법 원 1999.4.23. 선고 98다32939 판결, 1990.1.23.자 89다카33043 결정 등 확립된 판례이자 실무이다).”고 하여 소멸주의의 태도를 명확히 하고 있다. 다만 「주임법」 제3조의5에서 “임차권은 임차주택에 대 하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아 니하다.”에서 대항력 있는 임차권은 경매절차에서의 대 항력 있는 임차권으로 이해해야 할 것이다. 소유자(임대 인)의 임차권자에 대한 의무가 매수인(경락인)에게 승계 되는 경우 즉, 소멸주의의 예외적 현상이기 때문이다.10) 요컨대 「주임법」에서의 대항력과 경매절차에서의 대 항력의 개념은 전혀 별개의 것으로 이해하여야 한다.11) 이 점 각별한 주의를 요한다. 특히나 필자가 과거 2013 년도 4월호 본 『법무사』지에 기고한 연재 3회 논문 중 1회분인 「집합건물을 둘러싼 최근 집행 실무상의 제 문 제와 일본 ‘담보부동산 수익집행제도’의 시사점(1)」 17 면12)에서도 지적한 바와 같이, 「주임법」 상의 대항력이 존재하므로 안전하다고 믿고 있다가 해당 주택이 경매 민사집행 쟁점판례 해설 10 8) 「가담법」 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. 9) 『주석 민사집행법』 3권, (한국사법행정학회 제3판 2012. 5.) 306면 10) 대법원 1997.8.22. 선고, 96다53628 판결【판결요지】 [1] 건 물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세 권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되 어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다. [2] 「주택임대차보호법」 상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있 는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선 변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경 락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대 차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의 제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. ☞ [심화해설] 이 판결의 영향으로 1999.1.21. 「주임법」 제3조의5가 신설되었고, 다만 단서조항의 해석에서 우선변제권에 대해 논란이 되었으나, 대법원 2006.2.10. 선고, 2005다21166 판결 【배당이의】 판결요지 2항은 명확한 해답을 주고 있다. 『… 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전 의 대법원판례(대법원 1997.8.22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증 금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우 와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당 연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.』
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