45 『법무사』 2015년 11월호 를 당하여 고스란히 임차보증금을 날리게 되는 사례가 이제 경매실무에서 비일비재해지기 시작했다. 월세를 아끼기 위해 이른바 ‘깡통전세’에 들어가는 근래의 세입자들을 보면서 월세는 아끼겠지만 보증금 을 전부 날릴 수 있는 매우 가능성 큰 리스크를 애써 외 면하는 그 단견(短見)에 아연실색하지 않을 수 없었다. 이미 2년 반 전에 지적한 바, 장기불황이 계속 이어 지면 반전세나 월세로의 전환은 더욱 가속화될 수밖에 없다. 전세가가 매매가에 근접하는 것은 - 오직 ‘경제적 논리’로만 본다면 - 부동산경기 폭락의 신호탄이다. 3. 대 상판결 1 - 대법원 2005.7.15.자 2005마 358결정 【파기환송】 이 사건은 부동산인도명령결정에 대한 재항고 사건 으로서 대법원이 원심결정을 파기환송 한 사례인 바, 재외국민의 주민등록과 관련한 ‘「주택임대차보호법」 상 규범(規範)의 보호범위(保護範圍)’와 관련된, 매우 중요한 판시를 한 리딩 케이스라 하겠다. 가. 사실관계와 쟁점 (시간적 순서보다는 사안 파악이 쉬운 순서대로 기술) ⓐ 신청인들은 서울서부지방법원 2004타경3310호 부동산임의경매절차에서 이 사건 부동산인도명령 목 적물이자 경매목적물인 주택을 매수하고, 그 매각대금 을 완납하였다(2005.1.20). ⓑ 그런데 피신청인의 남편은 일본인으로서, 남편 명의로 2001.8.경 이 사건 주택에 대한 임대차계약 을 체결하고, 피신청인은 그 무렵부터 이 주택에서 거 주하고 있다(전세금13) 1억 7,000만 원, 임대차기간 2001.9.15.~2003.9.15.). ⓒ 피신청인은 거주국을 일본으로 하는 재외국민으 로서, 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 이 정하는 바에 따라 국내거소를 이 사건 주택으로 하 는 ‘거소변경신고’를 하였다(2001.9.28). ⓓ 주식회사 국민은행은 이 주택에 관하여 채권최고 액 2,600만 원의 제1순위 근저당권을 설정한 사실을 인정하였다(2002.4.10). <쟁점> 만약 피신청인(재외국민이자 일본인의 처) 이 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항 력을 취득하였다고 인정된다면, 피신청인은 신청 인들에 대항하여 이 사건 주택을 점유할 권리가 있으므로 인도명령신청은 배척되어야 한다. 재외 국민이 「주임법」 상의 규범의 보호목적 내지 범위 에 든다고 말할 수 있을까? 민사집행 쟁점판례 해설 11) 1 998.12. 정부제안 「주택임대차보호법」 중 개정법률안에 대한 국회 법제사법위원회의 심사보고서 15면을 살펴보면 5.경매에 의한 임차권의 소 멸(案 제3조의5 신설) 이하에서 다음과 같이 기술한다. “案 제3조의5에서는 賃借權은 임차주택에 대하여 민사소송법상의 경매가 행하여진 경 우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 消滅하되, 보증금이 전액 辨濟되지 아니한 對抗力 있는 賃借權은 예외로 하고 있음. … (중략) 案 제3조의5 는 이러한 判例를 명문화한 것으로 보증금 전액을 변제받지 못한 對抗力 있는 賃借權은 잔액을 변제받을 때까지 존속한다고 규정함으로써 임차 인의 보증금회수권에 대한 보호를 강화하고 있음. 이에 대하여 對抗力과 優先辨濟權을 지닌 賃借人이 배당요구를 한 것은 스스로의 이익을 고려 하여 對抗力을 포기한 것으로 볼 수 있는데, 여기에 다시 對抗力을 일부 인정하도록 하는 것은 경락인에게 불측의 손해를 입힐 가능성이 있다는 지적이 있습니다만, 현재의 경매집행실무를 살펴보면 경매목적물에 대하여 경락인에게 인수될 가능성이 있는 모든 권리가 公示되고 있어 임차보 증금 전액이 반환되지 않으면 그 잔액에 대한 변제의무가 인수될 것이라는 것을 경락인도 충분히 예상할 수 있으므로 경락인이 불측의 손해를 입을 가능성은 없다고 할 것임.”이라고 기술하고 있다. 여기서 언급하고 있는 대항력 있는 임차인은 주임법상 대항력을 갖춘 것에 더하여 경매절 차의 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는 인수되는 임차권의 권리자라는 것을 쉽게 알 수 있다. 12) 지 면은 본 『법무사』지 해당 월호의 전체 면수를 기준으로 하였다. 13) 여기서 말하는 전세금이라는 표현은 채권적 전세를 의미한다.
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