2015 법무사 12월호

73 다가구주택은전세권등기를마쳤어도대지에대한우선변제권이없으므로주의해야합니다. 귀하께서주민등록전입신고와확정일자에더해전세권설정등기를마쳤으니일응안전장치를구비했다고생각할수 있겠지만, ‘다가구주택’의경우는주의할점이많습니다. 우선, 확정일자에의한임차인의우선변제권은입주일자, 주민 등록 전입신고일자, 확정일자 부여 등 3가지 요건을 모두 갖춘 다음날부터 전세권에 준하는 대항력을 인정받기 때문에 확정일자에의한우선변제순위는다른세입자의확정일자부여에의한우선순위에따라순서가정해질것입니다. 그리고 전세권설정등기에서 전세권의 효력이 미치는 범위는 대지를 제외한 건물에 한정되기 때문에 다른 임차인보 다전입신고, 확정일자가늦었다면토지매각부분에관하여는선순위배당을받지못한다는대법원의판결이있습니다. 즉, 2015.6.11. 대법원 민사 1부는 다가구주택의 임차인 A가 “전입신고와 확정일자를 늦게 받은 임차인 B가 선 순위로 배당금을 받은 것은 부당하다”며 제기한 배당이의청구소송에서 “건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세 권설정등기를 먼저 한 B가 선순위이지만, 대지의 매각대금에 관해서는 전입신고를 먼저 마치고 주택임대차보호법 상 우선변제권을 취득한 A가 선순위이므로 B에게 배당된 금액 중 초과금액은 A에게 지급해야 한다”고 판시(2014다 10007판결)한 바 있습니다. 또한, 재판부는 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록 을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증 금을 변제받을 권리가 생기지만, 건축법시행령 상 다가구주택은 집합건물이 아닌 일반건축물로 취급하기 때문에 가 구별로 구분소유가 불가능하므로 설사 임차인이 전세권설정등기를 마쳤다고 하더라도 전세권의 효력은 대지에까지 미치지 않으므로 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 판시했습니다. 이것은 서민들이 가장 많이 이용하는 다가구주택을 공동주택이 아닌 단독주택으로 간주하는 현행 「건축법 시행 령」의 규정 때문인 바, 「건축법 시행령」의 개정이 요구되는 사항입니다. 민사집행 3층 다가구주택 임차인인데, 입주 1년 6개월 만에 집주인의 사업부도로 경매절차가 진행되었습니다. 다행히 입 주 당시 주민등록 전입신고 및 임대차계약서 확정일자를 받았고, 주택에 세입자가 8가구나 되기에 혹시나 하는 마음에전세권설정등기까지마쳤습니다. 그래서 확정일자를 받은 임대차계약서를 첨부해 임차인의 우선변제권과 전세권설정등기에 의한 전세권자로서 각각 권리신고와 배당요구를 신청했습니다. 저의 경우 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권과 전세권자로서의 배당받을수있는금액이어떻게결정되는것인지궁금합니다. 경매가진행중인다가구주택임차인인데, 확정일자와전세권설정등기까지마쳤으니유리하겠죠? Q 정 승 열 법무사(대전세종충남회) A 생활법률상담Q&A