2016 법무사 2월호

17 16 법무사 2016년 2월호 생활 속 법률 • 고마워요, 생활법률 Q 부동산 실거래가격신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 어떻게 되나요? A 둘 다 과태료를 물게 되므로 정직하게 신고해야 합니다. 부동산 실거래가격신고를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 거짓으로 신고한 경우에도 해당 부 동산에 대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 그렇지 않은 경우에 납부해야 할 취득세의 상당액) 의 3배 이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과(「부동산거래신고에 관한 법률」 제8조제2항제1호 및 제3항제1호)되 므로 정직하게 신고해야 합니다. 2. 부동산소유권 이전등기는 하셨나요? 부동산실거래가격 신고를 마쳤다면, 이제 매도인과 매 수인이 함께 부동산의 소유자가 변경되었음을 공식적으 로 문서화하는 ‘부동산소유권이전등기’를 해야만 비로소 신혼집이 내 집이 됩니다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 제24조). 부동산소유권이전등기를 하기 위해서는 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청 정보와 첨부 정보를 적 은 서면을 제출하거나, 대법원 ‘인터넷 등기소’에서 신청할 수도 있습니다. Q 부동산을 구입하게 되면 부담해야 할 세금이 많다고 하던데? A 취득세, 인지세, 지방교육세 등 다양한 세금을 납부해야 합니다. 부동산을 취득하게 하면 취득세, 인지세, 지방교육세, 농어촌특별세 등 다양한 세금을 납부해야 합니다. 먼저 지 방세인 취득세가 대표적인데, 부동산 취득 당시 가액에 취득세의 표준세율을 곱한 금액을 지방자치단체에 납부해 야 합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항). 또, 인지세는 부동산의 취득과 관련해 계약서와 그 밖의 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 납부하는 세금 으로, 부동산소유권이전에 대한 증서와 기재금액별(1천만 원 초과~10억 원 초과)로 2만 원부터 35만 원까지 차별 화된 인지세를 납부하게 됩니다(「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조). 다만, 주택 1억 이하는 인 지세가 면제됩니다. 이외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「농어촌특별세 법」 제5조)가 부과됩니다. 기타 부동산 매입 관련 세금에 대한 자세한 사항은 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr) 또 는 위택스 홈페이지 (www.wetax.go.kr) 를 참조하시거나 해당 부동산의 관할 지역 세무서에 문의하세요. 3. 신혼집을 전·월세 임차할 때 알아두세요! 부동산 임대차계약 체결 유의점 신혼집을 전세 혹은 월세로 임대차하여 살기로 결정했 다면 임대차계약 체결에 관한 유의사항을 잘 알고 계약하 는 것이 좋습니다. 임대차 계약을 체결하기 전에는 매매계약 체결하기 전 의 체크리스트와 똑같이 임대차하려는 집의 부동산등기 기록과 건축물대장을 비롯한 각종 공적기록을 열람해서 부동산의 권리관계 등을 확인하고, 실제 건물과 서류상의 기록이 일치하는지 현장조사를 통해 확인하는 것이 좋습 니다. 임대차계약을 체결하는 당시에는 임대인(혹은 대리 인) 본인이 맞는지 반드시 확인하고, 임대차계약서에 임차 목적물, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖 의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 이후 혹시라도 발생 할 수 있는 분쟁에 대비할 수 있습니다. Q 은행대출이 많은 주택을 신혼집으로 임차해도 될까요? A 근저당·전세권·임차권·가등기·가압류·가처분 등이 설정된 주택은 피하는 것이 안전합니다. 임차주택의 위치가 아무리 좋고 저렴하다 해도 계 약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한다면 아무런 소 용이 없습니다. 따라서 임대차계약을 할 때는 무엇보 다 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 주택인지를 확 인해야 합니다. 이를 위해서는 우선 해당 주택의 등기부등본을 떼 서 근저당이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 금 액은 얼마인지 확인해 보아야 합니다. 예를 들어 보증 금이 5,000만 원이고, 주택가액이 1억 원 정도인데 등 기부상에 이미 6,000만 원의 근저당권이 설정되어 있 다면, 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우, 주택가액 (1억)에서 먼저 설정된 근저당권 금액(6,000만 원)이 빠지고, 임차인은 남은 금액만 받을 수 있습니다. 즉, 1,000만 원가량 손해를 보게 되는 것입니다. 따라서 건물가액과 근저당 채권을 꼼꼼히 비교하고, 선순위 근저당권자들이 배당을 다 받더라도 자신이 보 증금 전액을 확보할 수 있는지 판단한 후에 계약을 체 결해야 합니다. 가급적이면 임차주택에 근저당, 전세 권, 임차권, 가등기, 가압류, 가처분 등이 설정된 경우 에는 계약을 피하는 것이 안전합니다. 계약 체결일부터 15일 이내)에 부동산 소재지 관할 시· 군·구 또는 ‘부동산거래관리시스템’ 홈페이지(http://rtms. molit.go.kr/) 에서 매수·매도인의 인적사항, 거래대상 부동 산의 소재지, 지번·지목 및 면적, 실제 거래가격 등의 사 항에 대해 매도인과 공동으로 신고해야 합니다(「부동산 거 래신고에 관한 법률」 제3조제1항). 만일 공인중개사를 통해 계약했다면 해당 공인중개사 가 신고하고, 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인 중개사가 공동으로 신고하면 됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제2항). 임대차계약 체결 후 체크리스트 마지막으로 임대차계약을 체결하고 나서는 주택인도, 전입신고, 확정일자 받기 또는 전세권등기 등을 통해 임차 한 부동산에 대한 권리관계를 안전하게 해놓는 것이 좋습 니다. 부동산임대차계약에서는 계약 체결 이후가 임차인 의 권리 보호에 무엇보다 중요하므로 이에 관해 상세히 알 아두는 것이 좋습니다. 1