2016 법무사 3월호

특집 • 업계 핫 이슈 17 16 법무사 2016년 3월호 2) 하지만 아래 ‘부동산거래 관련제도 개선방안’을 보면 알겠지만, 국토부는 공인중개사의 대형화 · 전문화로 경쟁력을 키우기보다는 비자격·비전문가인 민간업체를 활용해 새로운 부동산 서비스산업을 만들어내려 하고 있다. 이는 공인중개사들이 경쟁력 확보에 실패한 것 때문이기도 하지만, 애초 전문자격사를 활용하는 것보다 자본을 바탕으로 한 대형 민간업체를 통해 모든 것을 해결하려는 정책적 마인드 때문이라고 생각한다. 중개는 작게는 공인중개업자의 영업활동이지만, 크게 보면 부동산 시장의 한 축을 담당하는 공공부문이다. 하지만 이러한 중개 시장을 국민을 위한 공공서비스 영역으로 발전시키기보다는 단순히 고부가가치 창출의 산업화로만 접근하고 있다는 것이다. 또한 이러한 정책은 비단 부동산 거래뿐만 아니라, 등기라는 사법제도에도 그대로 영향을 미치고 있다. 3) 공인중개사의 손해배상책임 및 공제제도 개선에 관한 방안으로 본 글의 논의 방향과 직접 관련이 없어 생략하기로 한다. 4) 「공인중개사법」으로 독립되어 2014. 7. 29. 시행 우리나라 부동산거래 제도 (시스템)의 문제점 우리나라의 부동산거래는 안전 성이 낮고 거래 관련 제도가 복잡 하여 국민들이 믿고 편하게 부동 산을 거래하기 어렵다는 것이 일 반적인 인식이다. 부동산거래가 고도화·복잡화됨에 따라 거래관 련 사고 및 분쟁건수는 나날이 증 가하고 있으나 에스크로우제도, 권원보험 및 보증제도 등 거래관 련 안전장치는 미흡한 실정이다 (안전성). 또한 부동산거래에 참여하는 관계자 면에서도 제공하는 서비 스의 범위가 분산되어 있고 전문 성이 낮아 종합적인 부동산산업 의 발전을 저해하고 있다. 중개는 공인중개사, 권원상담은 변호사, 부동산 물건평가는 평가사, 등기 는 법무사, 세금은 세무사가 담당 하고 있어 부동산 거래와 관련하 여 종합적인 서비스를 제공하지 못하고 있다. 부동산컨설팅업에 대한 법률이 별도로 없어 전문성이 부족한 민 간자격자가 컨설팅업이란 명칭으 로 다양하게 업무를 확대하고 난 립하여 거래질서를 왜곡하고 있 다. 반면 공인중개사는 법인화, 전 문화를 하지 못하여 외국인을 대 상으로 한 거래나 규모가 큰 상 업·업무용 거래 등 다양한 서비 스 수요에 선제적으로 대응하지 못하고 있다(효율성). 2) 또한, 분산된 정보관리시스템 에서 부정확한 매물정보가 유통 되는 등 거래의 투명성 역시 매 우 낮다. 부동산거래정보망은 정 보유통보다 중개업소 광고용으로 활용되어지고 있으며, 부동산시 장은 정보부족, 구두계약 등 낡은 관행에 의한 부동산거래가 이루 어지고 있다(투명성). 부동산거래 관련 제도의 개선 방안 가. 부동산거래의 안전성 강화 부동산거래의 안전성 강화를 위해서는 에스크로우제도 활성 화, 권원보험 활성화, 배상책임 강 화 3) 등이 필요하다. 그러나 에스 크로우제도는 현재 임의규정이고 계약금 등의 반환채무이행의 보 장으로 규정되어 있으며, 추가비 용 등에 대한 부담[통상 거래가의 0.1~0.2%(협의 하에 조정 가능 함)], 부동산의 계약금으로 매입 하려는 부동산의 계약금을 지불 하는 우리나라 주택시장의 관행 등으로 사실상 적용하기 어렵다. 따라서 에스크로우제도의 활성 화를 위해서는 추가비용을 금융기 관에서 대출해주고, 그 비용을 소 득공제가 가능한 주택자금 대출항 목에포함시켜주는방안을생각할 수 있다. 특히 우리나라의 관행을 고려해 부동산거래의 계약금 등을 금융기관에 예치하지 않고 매도인 이 사용 가능하도록 하는 한편, 이 에대한별도의보증서를발행하는 방안도검토할수있을것이다. 권원보험 역시 고액의 보험료가 활성화에 걸림돌이 되고 있어, 위 험 담보의 기능을 하는 에스크로 우제도와 연계하여 거래비용 부담 을완화하는지원이필요하다. 나. 부동산거래의 효율성 제고 방안 부동산거래의 효율성 제고를 위해서는 종합부동산산업 육성, 거래관리체계 개선, 정보망 연계 강화 등이 필요하다. (1) 종합부동산산업육성필요성 종합부동산산업의 육성은 두 가지 방안을 생각할 수 있다. 하나 는 부동산중개업소를 대형화·전 문화하는 방법이지만, 이들 업소 의 호응도나 관심이 낮아 실현하 기 어렵다. 다른 하나는 부동산 관 련업체를 종합부동산회사로 육성 하는 방법이며, 이는 현재 비제도 권에서 운영되고 있는 부동산컨설 팅업을 종합부동산업으로 양성화 하는방안을모색하자는것이다. 종합부동산법인제도를 도입 하여 부동산컨설팅업을 양성화 하고, 설립 요건으로 공인중개업 자·감정평가사·변호사·법무사 등을 확보토록 하여 부동산거래 에 관한 종합지원이 가능하도록 유도할 필요가 있다. 또한 종합부 동산회사에 에스크로우 업무를 부여하는 한편, 소위 기획부동산 의 난립으로 인한 사회적 피해를 방지하는 기능을 갖도록 유도하 여 부동산거래 선진화의 중심 역 할을 맡기는 방안도 생각할 수 있 을 것이다. (2) 부동산거래관리체계개선 부동산 관련 제도(거래신고제, 토지거래허가제 등)를 「부동산거 래관리기본법」에 반영하고, 「공 인중개사법」은 전문자격사법으 로 명칭을 변경하는 것이다. 4) 또 한 부동산거래 관련 온라인 민원 서류의 One-Stop 서비스 제공이 다. 즉, 현행 거래신고를 위해 관 련 공부(토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등)를 별도로 열람 후 신고서를 작성하고 있으나, 부동 산거래시스템 상에서 공부내용이 동일화면으로 검색되고 자동 입 력되도록 개선하자는 것이다. (3) 부동산정보망연계강화 부동산시장의 투명성·효율성 을 제고하기 위해서는 부동산에 관한 다양한 정보 제공을 확대하 고 공급자와 수요자 간의 정보 비 대칭성을 해소하여야 한다. 소비 자에게 제공될 정보의 내용에는 거래가격뿐 아니라 담보 상황 등 투자 판단에 도움을 줄 수 있는 다양한 내용을 포함하는 것이 바 람직하다. 다. 부동산거래의 투명성 확보 방안 부동산거래의 투명성 제고를 위 해서는 거래정보망 개선, 거래신 고제 확대, 전속중개계약 유도가 필요하다. ①거래정보망은 공신력 있는 기관에서 추진할 필요가 있 으며, ②현재의 부동산거래신고 대상인 ‘매매계약 등’을 ‘소유권 이 전을 목적으로 하는 거래계약’으 로 확대할 필요가 있다. 또한 전월 세 신고제 도입 방안도 검토할 필 요가있다. ③전속중개계약의 활성화를 위 해서는 중개대상 부동산에 대한 정확한 정보 제공, 중개업자의 신 뢰성 제고 등과 함께 전속중개계 약에 따른 소비자의 불편을 해소 해 주는 유인책(수수료를 인하하 는 방안, 실비를 중개업자가 부담 하는 방안, 전속중개계약 수수료 에 대하여 세금을 감면하는 방안 등)을 검토해볼 수 있을 것이다.