2016 법무사 3월호

특집 • 업계 핫 이슈 21 20 법무사 2016년 3월호 형 부동산 종합서비스 인증제 도입, 미래형 융·복합사업 발굴 및 지원, 임대관리업의 지원, ②신뢰성과 투명 성 제고를 위한 에스크로우제도 및 권원보험 활성화를 들고 있다(본지 p44 기사 참조). V. 부동산 산업 관련 제도와 정책에 대한 분석과 과제 도출 1. 정책의 특성 지금까지 살펴본 것과 같이 정부는 부동산거래와 관련하여 ①경쟁력 강 화, ②투명성, ③안전성이라는 일관된 목표 하에서 지속적으로 정책을 수립 하고 실천을 하고 있는 것으로 보인 다. 그리고 정책의 수립과 제도 도입 의 속도가 매우 빠를 뿐만 아니라 그 내용도 시장의 변화에 따라 즉시 변 화, 보완됨으로써 더욱 체계적으로 발전하고있는것으로보인다. 2. 법무사업계의 과제 가. 전자계약시스템 및 부동산거래 통합지원시스템 도입에 따른 문제점 전자계약시스템으로 인한 법무사 업계의 당면 문제는 우선 ‘정보의 연 계’로 인한 것이다. 정보들이 서로 연 계되면 기술적으로는 매매 시 소유 권이전등기 신청서 작성이 몇 번의 클릭으로 가능해진다. 이렇게 되면 더 이상 등기신청서 작성 기술은 부 가가치를 창출할 수 없다. 또한 행정자치부·국토부와도 연 계되어 세금 납부, 채권매입 등의 부 수적 절차들이 원스톱으로 이루어진 다면 법무사에게 주어지는 편리성만 큼 등기신청서 작성 업무는 그 존재 의 필요성을 상실하게 될지도 모른 다. 10) 물론 기술적으로 연계가 가능하다 고 하여 법무사의 업무가 침범 당할 지, 만일 침범 당한다면 어느 정도일 지는 알 수 없다[이는 결국 이를 통 해 새로운 이익을 누리고자 하는 자 가 찾아낼 몫(사업모델의 개발)이다]. 둘째는, ‘전자문서의 연계’로 인한 문제다. 현재 전자계약시스템을 통해 작성된 전자문서가 어떻게 인터넷등 기소에 전달될지는 알 수 없다. 아무 튼 국토부는 이에 대한 해결을 올해 중점사업으로 추진할 것으로 예측 된다. 즉, 전자계약서를 인터넷등기소에 직접 전자적으로 제출하는 방안과 법무사 시스템에 전달하여 법무사를 통해 인터넷등기소에 제출하도록 하 는 방안, 혹은 (민간영역에 개방해) 제3의 시스템을 활용해 등기소에 제 출하는 방안 등 다양한 해결 방안을 모색할 것으로 보인다. 만약 이러한 시도 가운데 제3의 민간 시스템을 도입, 이를 매개해 국 토부의 전자계약시스템과 인터넷등 기소가 연계될 경우에는 금융기관 설정등기와 같이 부동산등기사건이 특정시스템에 종속되거나 특정업체 에 집중될 수도 있을 것이다. 그렇게 된다면 등기의 진정성은 매우 흔들리게 될 것이며, 범죄의 동 기에 강력하게 노출될 것이다. 무엇 보다도 소유권이전등기시장까지 비 정상적으로 파괴되어 법무사로서는 최악의 상황에 직면할 수도 있으며, 부동산등기시장의 한 축인 전문 자 격자대리인에 의한 등기신청 대리라 는 공익적 입법 목적을 달성할 수도 없을 것이다. 여기서 가장 이상적인 해결 방안 은 전자계약서의 유통이라는 난제를 자격자대리인의 역할을 통해 해결하 는 것이다. 이 해결 방안이야말로 전 문 자격자대리인제도를 운영하는 입 법목적과 등기의 공익성을 고려할 때 최선의 해결 방안이라 할 것이다. 그렇게 되어야만 법무사는 새로운 부동산거래 시대에서 존재 가치를 인정받을 수 있게 될 것이다. 나. 부동산 종합서비스산업의 출현 정부가 신성장 사업으로 추진 중 인 부동산 산업에서 그 첨병인 부동 산 종합서비스회사는 형식적으로는 기존 전문자격사들과 네트워크를 구 축, 협력을 통해 대형화를 이루어나 갈 것이다. 하지만 부동산 종합서비스산업이 시장에서 안정적으로 성장하게 된다 면 네트워크에서 우두머리가 될 것 이고, 네트워크의 다른 서비스업들 은 하부 조직화되어 수직적 구조를 형성하게 될 것이다. 그 하위 조직은 공인중개사가 될 수도 있고, 법무사 와 변호사가 될 수도 있다. 분명한 것은 법무사가 현재 개인 공인중개사 사무실과도 대등한 관계 를 형성하지 못하고 있는 만큼 그때 라고 주도권을 잡을 수 있을 것으로 보이지는 않는다는 것이다. 법무사로서는 서류 작성 이외의 고유하고 핵심적인 기술을 찾아내거 나(등기신청대리권이라는 독점적이 고 효과적인 무기가 있으나 이미 이 것을 사용하는 방법을 잃어버린 지 오래다), 또는 새로 등장한 부동산 서비스산업에서 기존에 없던 새로운 서비스를 창조해 내야 할 것이다. 하지만, 지금 상황에서는 그 누구 도 법무사의 등기업무가 부동산 서 비스산업에 포함된다고 인정하고 있 지 않으며 단지 부수적 용역 제공자 정도로 보고 있다. VI. 부동산거래 환경 및 정책 변화에 따른 대응책 1. 부동산 서비스산업이라는 관점에서 법무사의 역할 확보 현재 법률 외의 영역에서 바라본 법무사(제도와 역할)는 생소하기만 하고, 법무사의 역할을 파악할 자료 조차 찾아보기 힘들다. 하지만 등기 제도와 법무사는 이제 부동산 서비 스산업 속에 들어가야만 한다. 적어 도 에스크로우제도를 논할 때에는 거래 안전을 위한 법무사의 역할이 함께 논해지고, 에스크로우제도는 법무사제도와 대비되어야 한다. 이러한 논의를 위해서는 우선 법 무사와 법무사의 역할이 법률 전문 가가 사용하는 언어가 아닌 부동산 서비스산업에 속해 있는 자들의 언 어로 다루어져야 한다. 지금 필요한 것은 등기전문가가 작성한 법무사의 역할론이 아니라, 국토연구원, 주택 산업연구원에서 언급되는 법무사의 역할론이다. 2. 에스크로우제도, 권원보험의 보조적 활용 국토연구원의 앞 보고서에서도 이 미 지적하였듯이, 에스크로우제도와 권원보험제도는 우리나라 실정에 적 용하기 어려운 점이 있다. 무엇보다 도 아직 에스크로우제도와 권원보험 제도가 활성화되지 않고 있다는 사 실은 실제 독자적으로 활용도가 높 지 않다는 점을 반증하고 있다. 오히려 법무사에 의한 본인(또는 대리인) 확인이 충실히 되도록 제도 를 정비하고, 법무사 등기업무의 보 조적 수단으로 에스크로우제도와 권 원보험제도가 운영되어야 할 것이다. 법무사는 공제제도와 권원보험제도 및 에스크로우제도의 종합적 연계 운영방안을 고려해 보아야 한다. 3. 상담·자문을 통한 부동산 분쟁 갈등 조정 서비스 제공 「법무사법」 개정으로 상담 및 자 문이 명시적으로 법무사의 업무영역 으로 규정되었다. 따라서 이를 적극 10) 물론 그렇다고 하여 원스톱 서비스를 거부할 수도 없고, 거부해서도 안 된다.