2016 법무사 3월호

33 32 법무사 2016년 3월호 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 원룸을 매수한 사람이 잔금 지급을 미뤄오다 이제는 계약 해제를 하겠다는데, 어떻게 해야 하나요? Q 원룸을 건축해서 분양하는 사업자입니다. 2년 전 신축한 원룸을 공인중개사를 통해 4억5천만 원에 매매했습 니다. 구체적인 계약 내용은 계약금 5천만 원을 계약 당일 지급하고, 중도금 7,000만 원은 1개월 후, 잔금 중 일 부는 매도인의 은행대출을 승계, 보증금을 제외하고 수령할 계약 잔금 1억5천만 원은 계약 후 3개월 후 지급하 기로 하는 것이었습니다. 그런데 어찌된 일인지 매수인이 계약금과 중도금을 지급한 이후 계속적으로 잔금 지급 을 미루며 2년이 지났고, 지금은 외려 적반하장으로 계약을 해제하겠다며 협박을 하고 있습니다. 저는 어떻게든 잔금을 빨리 받아 소유권을 넘겨주고 일을 끝내고 싶은데, 방법이 없을까요? 매수인을 상대로 “잔금을 지급하고 소유권을 인수하라”는 청구소송을 할 수 있습니다. A 매매계약 해제에 관해 규정한 「민법」 제565조 1항 에 따르면, 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타물건을계약금, 보조금등의명목으로상대방에 게 교부한 때에는 당사자 간에 ‘다른 약정이 없는 한’ 당사자의일방이 ‘이행에착수할때까지’ 교부자는이 를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 매매 계약을해제할수있습니다. 즉, 계약을 해제할 수 있는 기간은 특별하게 매도 인이 합의해제를 하지 않은 이상 당사자 일방이 ‘이 행에 착수할 때까지’입니다. 여기서 ‘당사자 일방이 란’ 상대방에게만국한되는것은아니므로 ‘계약의일 부이행에 착수한 자’도 비록 상대방이 이행에 착수하 지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없으며(대판 2000.2.11. 99다62074), 당사자 일방이 이행에 착 수하였다고함은 “반드시계약내용에들어맞는이행 의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적 으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행 위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하 는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족”(대판2006.2.10. 2004다11599)합니다. 위 사안에서 매수인은 계약 시 계약금을 지급하고 약정대로 중도금 지급기일에 중도금까지 지급하여 지금 잔금만 지급하지 않은 상태이므로 외부에서 인 식할 수 있는 객관적 계약의 이행 착수에 이르렀다고 보여집니다. 따라서매도인인귀하가계약해제에동 의하지 않은 이상 매수인의 일방적 의사표시로 계약 을 해제할 수 없을 것으로 사료됩니다. 그러므로 매 수인을 설득하여 잔금 지급을 종용하시고, 만약 매 수인이 계속해서 잔금 지급을 거절하고 해제의 의사 표시를 한다면 법원에 매수인을 상대로 잔금 지급 및 소유권 인수를 위한 소송을 제기하여 조속하게 법률 관계를마무리할수있을것입니다. 전원주택용으로 구입한 대지가 측량해 보니 계약 평수보다 10평 부족한데, 계약 해제가 가능한지요? Q 계약 내용이 계약 해제가 가능한 수량지정매매에 해당되지 않아 계약 해제가 어려워 보입니다. A 매도한 토지의 실제 면적이 막상 측량했을 때, 계 약상 토지면적에 비해 작은 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 「민법」 제574조의 수량을 지정한 거래에 있어 수량 부족에 따른 하자담보책임의 인정 여부가 문제됩니다. 「민법」은 수량을 지정한 매매에 있어 그 수량이 부족한 경우에는 매수인의 선택에 따라 ‘감액 청구’나 ‘계약 해제’, ‘손해배상’ 등을 할 수 있도록 규 정하고 있습니다. 이 「민법」 제574조가 적용되기 위 해서는 반드시 해당 토지매매가 “수량을 지정한” 매 매여야합니다. 그런데 문제는 실제 면적이 계약면적보다 작은 경 우는 수량을 지정한 매매로 보지 않는다는 것이 판례 의기본입장이라는것입니다. 이는우리나라의토지 에 관한 공적 장부가 정확하지 않다는 점과 매수인이 답사한 대상을 매매의 대상으로 하는 것이 일반적인 일이라는점이고려되었을것입니다. 대판 99다47396에 의하면 “부동산 매매계약에 있 어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으 로 하고, 매매계약이 그 미달부분만큼 일부 무효임 을 들어 이와 별도로 일반부당이득 반환청구를 하거 나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 제535조가 규정 하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다”는 것이며, 대판 90다15433도 “토지의 평수 가 매매계약에 표기되었다 하더라도 그것이 당사자 들 사이에 토지를 특정하기 위한 방편에 불과한 경우 였다면수량지정매매라고볼수없고, 기재한평수보 다 실제 평수가 부족하다고 하여 담보책임을 추궁할 수없다”는것입니다. 따라서 토지매매에 있어 수량을 지정한 매매로 인 정받기 위해서는 계약당사자가 ‘면적’을 가격을 정하 는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 가격 을 정해야 합니다. 하지만, 귀하의 계약 내용은 그렇 지 않아 담보책임 추궁이나 계약 해제가 어려울 것으 로사료됩니다. 김학수 법무사(전라북도회) 민사 오랜 도시생활에 지쳐 전원생활을 하고자 한 시골 마을에 집을 지을 수 있는 대지 200평을 1억 원에 매수했습 니다. 매매계약을 체결할 당시 매매계약서에 매매대금 1억과 토지 평수 200평에 대해서는 기재했는데, 평당 단가 는 기재하지 않았습니다. 그런데, 이후 잔금 지급과 소유권이전등기를 모두 마치고 주택을 건축하기 위해 측량을 해 보니 실제 대지평수는 200평이 아닌 190평이었습니다. 그래서 매매계약을 해제하고 싶은데, 방법이 없을까요? 민사