2016 법무사 4월호

22 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 단독주택 2층에 전세를 살고 있는데, 단독주택 전부에 대해 임의경매신청이 가능한지요? Q 건물 전부에 대해서는 경매신청을 할 수 없고, 2층만 구분등기 해서 신청하거나 전세금반환소송을 제기해야 합니다. A 우리 판례는 단일소유자의 1동 건물 중 일부에 대 하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다고 하였습니다(대법 원 1973.5.31.자 73마 283결정). 건물 일부에만 전세권이 설정되어 있는 경우, 그 전세권자는 「민법」 제303조 제1항 및 「민법」 제318조 의 규정에 따라서 그 건물 전부에 대하여 후순위권리 자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리 가 있고, 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에 는 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다고 할 것이 나, 전세권목적물이아닌나머지건물부분에대해서 는 우선변제권은 별론으로 하고, 경매신청권이 없습 니다(대법원 1992.3.10.자 91마256, 257결정). 그러므로 위와 같은 경우 전세권자는 전세권목적 이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고, 그 전세권목적이 된 부분이 구 조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객 체로 분할할 수 없고, 따라서 그 부분만의 경매신청 이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 하였습 니다(대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정). 위 사안에서 귀하가 전세권을 설정 받은 2층 부분 이 구조상·이용상 독립되어 구분이 가능하다면 그 전세 부분을 구분등기 한 후에 그 전세목적이 된 부 분을 경매신청 해야 하며, 분할하지 않고 주택 전부 에대하여경매신청을할수는없습니다. 그리고 분할이 불가능한 경우라면 판례에서 경매 신청을 할 수가 없다고 하므로, 다른 방법이 필요할 것입니다. 즉, 전세금반환청구소송을 제기해 승소판 결을 받은 후, 그 집행권원에 기초해 목적부동산에 대한강제경매를신청하고, 그경매절차에서다시일 반채권자로서의경매신청인이아닌전세권자의지위 로 돌아가 그 부동산 전부의 매각대금에서 우선변제 를 받는 방법입니다. 귀하의 상황에 따라 적절히 대 처하시기바랍니다. 민사 저는 전세금 7천만 원에 갑 소유 단독주택 2층을 2년 동안 전세하는 임대차계약을 체결하고, 전세권등기까지 마친 후에 거주해 왔습니다. 그러다 계약기간 만료 3개월 전에 집주인에게 전세금 반환을 요청했는데, 갑이 차일 피일 전세금 반환을 미루고만 있습니다. 그래서 어쩔 수 없이 임의경매를 신청하여 매각대금에서 전세금을 반환받고자 하는데, 제가 살고 있는 2층만이 아니고, 단독주택 전부에 대해 임의경매 신청이 가능한지요?