2016 법무사 4월호

24 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 민사 경매주택의 최고가매수신고인과 임대차계약을 체결했는데, 법의 보호를 받을 수 있나요? Q 저는 경매입찰 법정에서 최고가매수신고인으로 결정된 사람과 주택임대차계약을 체결하고, 주택점유자로부터 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 받은 후 지금 거주하고 있습니다. 그런데 경매주택의 최고가매수인과 임대차계약을 체결한 저와 같은 경우도 주택임차인으로서 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요? 최고가매수신고인은 주택을 임대할 권한이 없으므로, 임차인은 법의 보호를 받을 수 없습니다. A 「주택임대차보호법」 상 대항력을 가지려면, ①임대 인이 주택을 임대할 수 있는 권한이 있어야 하고, ② 임대권한이 있는 자와 임대차계약을 체결해야 하며, ③임차인은 그 집에 이사를 들어가야 하고(주택인 도), ④임차인이 전입신고하면(주민등록), ⑤그다음 날부터 ‘대항력’이 있습니다(「주택임대차보호법」 제3 조제1항). 위 5가지대항요건을모두갖춘외에⑥임 대차계약증서에 확정일자를 받으면, 그때를 기준으 로 후순위채권자보다 ‘우선변제권’을 가지게 됩니다 (동법제3조의2 제2항). 그리고 위 다섯 가지의 대항요건을 경매신청의 등 기 전에 모두 갖추면, 아래 ‘주택최우선변제권 범위 표’와 같이 서울은 보증금이 9,500만 원 이하일 때, 3,200만 원까지 최우선으로(1번 저당보다 우선으로) 배당해줍니다(동법제8조). 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에만 「주택임대차보호법」이 적용 되는 것은 아닙니다. 주택의 매수인이 아직 소유권 이전등기를 경료하지 않아서 주택의 소유자라고 할 수 없으나, 주택을 인도할 수 있는 단계라면 적어도 그 주택에 관해 ‘적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한’을 가진 임대인이라고 하겠습니다(대법원 2008.4.10.선고 2007다38908, 38915판결참조). 최고가매수신고인과 임대차계약을 체결한 후 주 택을 인도, 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다 음 날, 최고가매수신고인이 매각대금을 완납하고 대 출은행에근저당설정등기를마쳤다면, 주택임차인은 대출은행에대하여우선변제권을취득하지못합니다 (대법원 2014.2.27.선고 2012다93794판결 참조). 최고가매수신고인은 매각대금을 완납하기 전까지는 임대할권한이없기때문입니다. 지역 보증금 최우선 범위 서울 9,500만원 이하 3,200만원까지 수도권 과밀 억제권역 8,000만원 이하 2,700만원까지 광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 6,000만원 이하 2,000만원까지 그 밖의 지역 4,500만원 이하 1,500만원까지 ▶ 주택 최우선변제권 범위표(2014. 1. 1 이후)