47 법무사 2016년 4월호 은데, 부동산소유권 이전절차에서 가장 중요한 역할을 담 당하는 자는 에스크로 회사9 )다. | 미국 레코딩 시스템 하에서의 부동산 소유권 이전 절차 | 매수인이 부동산중개업자에게 매수 의뢰 부동산중개업자가 매도인에게 매도 의뢰 매도인과 매수인의 매매 합의 에스크로 회사10 )에 의뢰 (에스크로 오픈) 에스크로 회사는 권리보험회사에 부동산 권리분석 지시 권리보험회사의 권리분석 (Title Search) 권리보험회사는 에스크로 회사에 권리분석보고서11 ) 제출 (보고) 에스크로 종료12 ) (등기절차 마무리) 이상에서 살펴 본 바와 같이 레코딩 시스템 하 미국의 부동산 소유권 이전 절차에서의 특성은 첫째, 권리분석(권 원조사)을 대부분 법률전문가가 아닌 권리보험회사가 진 행하고, 등기신청인이 누구인지 중요하지 않다는 점, 둘째, 등기소의 역할이 단순히 양도증서를 복사하여 부본을 철 9) 에스크로 회사는 매매 당사자나 부동산 중개업자의 간섭을 받지 않는 중립적인 입장에서 공증된 양도증서 등 매매 관련 각종 서류와 매매대금을 관리하고, 매매 당사자 간 계약조건이 충족되었을 때 매수인에게는 양도증서를 전달하고, 매도인에게는 매매대금을 지급하는 업무를 수행하기 때문에 매매 당사자의 비밀보장을 비롯한 각종 정보를 누설하지 않아야 하는데, 정보를 누설할 경우 그에 따른 법적 책임을 져야 한다. 10) 캘 리포니아, 네바다, 오리건, 애리조나, 워싱턴주 등에서는 대부분 에스크로 회사가 개입하여 매매가 성립되나 뉴욕, 시카고를 비롯한 동부에 위치한 주들은 권리보험회사가 에스크로 업무를 겸하거나 변호사가 에스크로 업무를 취급하기도 한다. 11) 보 고서는 두꺼운 책으로 되어 있는데, 재산권 관련 법적 내용들이 기재되어 있어 법률지식이 없는 매수인은 이를 봐도 어떤 내용인지 모르는 경우가 많다고 한다. 12) 등 기 등의 절차를 마무리 하고, 에스크로 회사는 매도인에게는 매매대금을 지급하고, 매수인에게는 등기된 양도증서, 소유권보증보험증서를 교부한다. 하여 게시하는 것에 불과한 점 등 우리나라 부동산 소유 권 이전 절차에 있어 주요 절차인 (전문자격사의) 등기업 무가 존재하지 않고, (대법원의) 등기사무가 단순 사무에 불과하다는 차이를 보인다. 이는 레코딩 시스템 하 미국의 등기가 이중 또는 다중 양수인 간 우열을 가리는 제3자 대항력 정도의 효력에 지 나지 않음에 반해 우리나라의 등기는 물권변동의 효력발 생 요건이라는 점에 기인한 것으로 보인다. 즉, 우리나라와 미국의 부동산등기제도 자체가 이질적 임에도 불구하고, 우리나라 고유의 부동산등기 제도를 등 한시 한 채 국토부가 미국의 권원보험, 에스크로제도를 그 대로 이식하려니 문제가 생길 수밖에 없는 것이고, 이에 대해서는 추후 상술키로 한다. 3. 일본의 부동산 종합서비스 산업 일본은 1985년 G5의 ‘플라자 합의’13 )로부터 시작된 경 제위기 타개를 위해 섣부른 저금리 정책을 폈고, 이로 인 해 무분별한 부동산 투자 등을 촉발시켜 거품 경제가 발 생되었다. 일본 정부는 이를 금리 인상과 대출 규제 등으 로 대처하였으나, 이는 곧 기존 저금리 대출을 통해 부동 산을 매수하였던 사람들이 파산하는 등 장기간의 부동산 경기 침체로 이어지게 된다. 이러한 부동산 경기 침체 및 인구의 급속한 고령화는 부동산 종합서비스14 ) 산업의 기폭제가 되었고, 그 대표적 13) 1 985년 9월 22일 미국의 뉴욕 플라자 호텔에서 프랑스, 독일, 일본, 미국, 영국으로 구성된 G5의 재무장관들이 외환시장의 개입으로 인하여 발생한 달러화 강세를 시정하기로 한 합의. 14) 하 나의 부동산회사가 부동산 개발, 건설, 중개, 임대, 관리, 법무 등 부동산과 관련한 일체의 서비스를 제공하는 것.
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=