2016 법무사 6월호

20 민사 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 월세를 체납한 임차인을 상대로 명도소송을 해야 하는데, 점유이전금지 가처분을 해야 하나요? Q 점유이전금지 가처분을 하면 제3자로의 점유이전을 방지할 수 있어 명도집행이 원활해집니다. A 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분신청을 해야한다고단정할수는없지만, 실무에서는소송의 목적인 명도집행을 원활히 하기 위해 필수적인 것으 로여겨지고있습니다. 우선 ‘점유이전금지 가처분’이란 명도소송을 신청 하는 소유자인 원고가 그 상대방인 임차인을 상태로 점유하고 있는 귀하의 상가부동산의 점유를 다른 제 3자에게 이전하는 것을 금지해 달라고 법원에 신청 하는 「민사집행법」 상의보전처분을말합니다. 이 제도는 명도소송에서 승소 판결을 받는다 해도 그판결의효력은당사자와피고(임차인)에게만미치 는 것이 원칙이라서 제3자가 (명도소송의 변론종결 후에 점유한 것이 아닌 한) 상가 부동산을 점유하고 있는 경우에는 효력이 미치지 않아 다시 제3자를 상 대로 명도소송을 진행해야 하는 문제점(명도소송의 변론 종결 후에 점유한 제3자의 경우에는 승계집행 문을 발부받아 집행할 수 있음)을 해소하기 위해 만 들어진 제도입니다. 또, 현실에서 이런 상황이 발생 한다면 당사자 사이의 분쟁이 원만하게 해결되기는 어려울것이니이를방지하는목적도있습니다. 따라서 귀하께서는 임차인을 상대로 명도소송을 제기하기 전에 우선 법원에 점유이전금지 가처분신 청을 하셔서 그에 따라 법원이 임차인에게 임차하고 있는 부동산에 대해 제3자에게 점유이전을 금지하는 명령을내릴수있도록하는것이좋습니다. 법원의 명령을 받은 임차인은 법원의 점유이전금 지결정에 위반하는 행위를 할 수 없으며, 만일 다른 제3자에게 점유를 이전한다 하더라도 법원의 결정에 따라 그 제3자는 귀하에게 점유의 효력을 주장할 수 없게됩니다. 따라서 이후 명도소송을 통해 승소 판결을 받게 된 다면원만한명도집행이가능할것입니다. 이런연유 로 명도소송 전 점유이전금지 가처분신청은 필수적 인일이라하겠습니다. 4년 전, 제가 소유한 상가를 임차기간 2년에 보증금 2500만 원, 월세 150만 원으로 임대차계약을 맺고 A에게 임차한 이후 지금은 자동갱신이 된 상태로 계속 지내오고 있습니다. 그런데 A가 약정기간 1년 전쯤부터 월세를 조금씩 미루기 시작하더니 최근 몇 개월간은 월세를 아예 내지 않고 있습니다. 그동안 몇 차례 월세를 내겠다고 약속을 해서 믿고 기다렸지만 약속은 지켜지지 않고 계속 미납되는 상 태인지라 어쩔 수 없이 계약해제를 통고하고, 명도소송을 해야 하는 상태입니다. 그런데 소송을 하기 전에 우선 부 동산점유이전금지 가처분부터 해야 한다고 하던데 그 말이 맞는지요?