2016 법무사 6월호

법무 뉴스 • 이슈 발언대 58 이미 전자계약 상태에서 본인확인이 끝났는데 등기까지 논스톱으로 연결되지 않을 명분은 적기 때문에, 전자계약 이 시행되면 논스톱 방식으로 재편될 수밖에 없을 것이며 (이 과정까지 5~6년 정도 걸릴 것으로 추측됨), 결국 마지 막에는 국토부의 역할만 남고, 대법원은 전자계약 집행기 관으로 전락할 수도 있을 거라는 우려를 지울 수가 없다. 필자의 이런 전망에는 두 기관이 ‘효율성’과 ‘법적 안정 성’이라는 등기선진화 방안을 바라보는 관점 자체가 확연 히 다르다는 점에서 충분한 타당성이 있다. 또한, 국토부 는 신경 써야 하는 단체가 중개사협회뿐이지만, 대법원은 변호사·법무사협회, 두 단체라는 점도 큰 차이다. 즉, 국토부는 누구 눈치 볼 것도 없이 과감히 추진해도 되지만, 대법원은 두 단체의 이익형량에 대한 고민 때문 에 차이가 클 수밖에 없다는 것이다. 더구나 법무사협회는 119년 동안 등기 업무를 거의 전적으로 처리해 왔음에도 등기과정에서 법무사의 역할에 대해 효과적으로 알리지 못했고, 정부나 국토부는 이를 왜 알아야 하는지조차 모 르는 상태다. 그렇다고 법원이 나서서 법무사협회의 편을 들기도 애매한 입장일 것이다. 따라서 앞으로 등기선진화 방안은 국토부의 효율성 중 심으로 재편될 가능성이 높다고 보고, 이에 대한 대비가 필요하다는 것이다. 3. 등기거래 현장에서 법무사의 역할 및 자격사 간 역할분담 가. 법무사, 119년 간 ‘등기의 공신력’ 뒷받침 필자는 올해 7월이면 만 10년 경력이 된다. 얼마 전 지 방의 매매가 150억 원의 부동산등기를 처리한 적이 있는 데, 5년차부터는 일 년에 몇 건씩은 이런 고액사건을 처리 해 왔다. 하지만 필자는 웬만하면 이런 고액사건은 거절하 는 편이다. 일반인들은 수수료도 많을 텐데 왜 거절하는지 선뜻 이 해하기 어려울 것이다. 위 사건의 수수료는 대략 6백만 원 (누진료 포함) 정도이나 실제로는 5백만 원 받았다. 법무사 가 어떻게 일하는지를 잘 모르는 사람들은 ‘하루 일 하고 5백만 원이면 대단한데?’라고 생각할 수 있겠지만, 등기업 무가 그리 만만한 일이 아니다. 등기는 생물과 같아서 수많은 변수를 체크해야 한다. 필 자가 위 사건 수임 후 사건의 변수들을 모두 체크하고 대 비하며 보낸 시간은 계약 시부터 잔금까지 두 달 간이었 다. 그동안은 밥을 먹어도 맛을 모르고, 커다란 돌덩이 하 나를 짊어지고 사는 것 같았다. 당시 필자가 작성한 체크 리스트는 다음과 같다. 모 지방 매매가 150억 원의 부동산등기를 위한 체크리스트 ❶ 토지의 여러 필지 중 국가 소유의 토지 위에 건 물이 존재하는데, 국가와의 지상권 설정 등이 등 기부에 기재되어 있지 않으므로 자산관리공사 에 권리관계를 파악해야 함. ❷ 매도인이 법인으로 되어 있는데 소유권 취득 시 에 적법한 절차를 거쳤는지 알아볼 수 있는 한 도까지는 최대한 공인중개사를 통하여 체크해야 함(등기에 공신력이 없으므로). ❸ 등기부 갑구에 가등기 후에 소유권이전등기가 행해졌는데, 이 등기가 가등기에 기한 본등기로 행해졌는지 아니면 별도의 매매계약을 통해 소 유권이전이 되었는지 체크해야 함. ❹ 매수인에게 개인으로서 소유권이전을 하라고 할 것인지, 법인을 설립하여 소유권 이전등기를 하