2016 법무사 7월호

24 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 상가건물임대차 상가보증금을 올리고 싶은데, 현 임차인이 새 임차인을 주선해 지금과 동일하게 계약하라고 종용합니다. Q 작은 상가를 가지고 있는 건물주입니다. 현재 상가건물 1층에서 옷집을 운영 중인 임차인이 가게를 그만두고 나 간다는데, 권리금을 받기 위해 새 임차인 한 명을 주선해서 제게 계약을 체결하라고 합니다. 그런데 저는 새 임차인 에게는 보증금을 좀 더 올려 받고 싶습니다. 현재 임차인은 보증금을 올리면 권리금을 받고 나가기가 어려우니 지 금과 동일한 조건으로 계약해 달라고 하는데, 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 거절할 수는 없는 건지요? 현저히 고액이지 않은 합리적 범위에서, 새 임차인과 협의해 보증금을 인상할 수 있습니다. A 개정 「상가건물임대차보호법」에서는 임대인이 임 차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으 로신규임차인이수용할수없는수준의 ‘현저히고액 의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 방해행위로 규 정하고있습니다. 따라서 귀하가 원하는 보증금 인상 요구가 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’에 해당되지 않는다면, 신규임차인과 합리적인 범위에서 협의해 차임과보증금을인상할수있습니다. 여기서 ‘현저히 고액의 차임과 보증금’이란 전임차 인이 지급했던 차임도 하나의 기준이 될 수 있겠으 나, 사안마다상가건물에관한조세, 공과금, 주변상 가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금 액을 기준으로 구체적 사정을 고려한 객관적인 판단 이필요합니다. 다만, 임대인은 △임차인이 주선한 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 △임차인 으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대 차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 그리고 △상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하 지 않거나 △임대인이 선택한 신규임차인이 임차인 과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등의 ‘정당한 사유’가 있을 때는 임차인이 주선한 신 규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있습니다(개정 법 제10조의4 제2항). 따라서 귀하가 계약체결을 거 절하고 싶다면 위의 예시 등과 같은 정당한 사유가 있는지판단해보셔야할것입니다. 여기서주의할점은상가건물을 1년 6개월이상영 리목적으로 사용하지 않은 경우에 계약체결을 거절 할 수 있다고 한 규정에서 1년 6개월은 개정법의 취 지에비춰볼때 ‘연속적기간’으로해석해야합니다. 즉, 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 계약체결을 거절해 놓고 실제로는 1년 6개월 이내에 ‘영리목적’으로 사용했다면, 이는 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있다는 것입 니다.