2016 법무사 8월호

61 법무사 2016년 8월호 기관으로서 중립 의무를 훼손할 뿐 아니라 그 타당성을 어 디에서도 찾아보기 힘들다고 반발하고 있다. 특히 국토부가 업무협약을 맺은 법무법인 한울의 등기 업무를 홍보하기 위해 대법원에서 인가 받은 법무사보수 표를 기준으로 수수료 할인 광고를 하고, KTNET이라는 사기업에 공인인증발급대행 업무를 독점적으로 부여한 것 은 국가기관이 행한 행위라고 볼 수 없을 정도의 특혜에 해당한다는 것이다. 그러나 여기서는 특혜 논란을 떠나 3 자 협약에서 드러난 국토교통부 전자계약시스템의 문제점 을 중심으로 살펴보고자 한다. 2. 국토부-한울-KTNET 전자계약시스템 업무협약의 문제점 가. 국토부의 ‘권원보험’ 홍보 국토교통부의 보도자료를 보면 전자계약시스템에서 전 자계약에 의한 등기 시에 법무법인 한울을 통한 등기수수 료 할인과 함께 권원보험에 대해서도 소개하면서 전자계 약 과정에서 부동산 권리보험에 가입하면 등기수수료를 70%까지 할인해 준다고 홍보하고 있다. 국토부의 특혜 논란에 대해 보도한 『일요신문』 2016. 7.15.자 기사에 따르면, 『국토부는 부동산 권리보험에 대해 “매수인이 잔금납부 때부터 타인에게 소유권을 이전할 때 까지 권리를 보장한다. 서류 위·변조, 무권대리 등 부동산 매매사기 시 매매대금 전액을 보상해 준다”고 설명』하고 있다고 한다. 국토부는 권리보험을 마치 만병통치약인 양 광고하지만 실상은 전혀 그렇지 않다. 미국식 부동산거래 시스템에 따 라 발달한 권리보험제도는 2001년 국내에 도입되어 각종 보험사에서 부동산 소유권에 관한 권리보험 상품을 만들 어 앞다투어 출시했으나 시장에서 모두 외면 받고 현재는 대부분의 상품이 판매 중지된 상태다. 그도 그럴 것이 우리나라의 경우는 부동산 매매에 앞서 부동산등기부등본만 확인하면 하자의 소지가 있는 부동 산인지를 확인할 수 있기 때문이다. 한국 등기제도는 일종 의 국가행정식 부동산소유권 보호장치로서, 정부의 간섭 은 크지만 부동산 매입자의 입장에서는 매우 편리하고 경 비도 저렴한 제도다. 반면, 미국은 정부의 통제나 간섭보다는 시장의 기능을 보장하는 자유주의 전통이 강하기 때문에 근본적으로 정 부나 행정, 법제가 국민의 일상생활 활동을 개인과 개인 간의 거래관계, 계약 관계로 풀어 나가는 시스템이다. 즉, 미국은 거래 당사자들의 권리를 보호하는 안전장치 역시 우리처럼 정부가 관여하지 않고 시장기능을 통해 공 급되는데, 그 대표적인 것이 바로 권원보험과 에스크로 제 도인 것이다. 에스크로가 열리면 소유권 보험회사는 판매 되는 부동산의 계보와 소유권 계승을 정확히 분석하여 최 초의 소유권자부터 현재까지 계속되어 온 부동산 소유권 자의 역사와 소유권에 영향을 미치는 소유권, 저당권, 지 역권, 임차권, 세금 유치권, 법원판결 유치권 그리고 공사 대금 유치권 등의 존재 여부, 또는 부동산 사용에 있어서 의 제한사항 등을 종합해 작성한 ‘등기(부)등본 열람서’를 에스크로 회사로 보내오게 된다. 미국의 시장질서에서 이러한 에스크로제도와 부동산소 유권보험제도(권리보험)가 부동산매매 과정에서 판매자와 매입자, 융자기관 모두에게 보호막이 되는 좋은 제도인데, 이는 미국 대부분의 주가 공적 기관에서 거래당사자간의 거래기록(매도증서 등) 사본을 연대기적으로 편철하는 레 코딩 방식으로 부동산 거래관계를 공시하고 있기 때문에 진정한 권리자로부터의 안전한 권리취득을 위해서는 부동 산소유권권리보험을 가입하지 않을 수 없기 때문이다.