2016 법무사 9월호

78 실무 지식 • 법무사 실무광장 출한 ‘최초 임대차계약’과 갱신계약인 ‘최후 임대차계 약’의 동일성을 판단하는 기준을 확인하고 아울러 갱 신계약의 임차인이 경매절차에서 증액 보증금에 대 한 우선변제권을 행사하기 위해 필요한 배당요구의 방식이 보다 중요한 쟁점이라 할 것이므로 이에 관한 검토를선행하기로한다. 2. 갱신계약의 증액 보증금에 대한 배당요구 (1) 최초 임대차계약과 갱신계약의 동일성 갱신계약의 증액 보증금에 대한 배당요구는 최초 계약에의한대항력과우선변제권의유지즉, 갱신계 약과최초계약이동일성이있을것을전제로한다. 2심 법원은 Α와 Β가 제출한 배당요구서와 의견 서를판단의기초로삼아 “대항력과우선변제권을가 진 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범 위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우 선변제권이 그대로 유지된다”(대법원 2012.7.12.선 고 2010다42990판결 등 참조)는 법리를 전제로 단 지 임대차기간이 다를 뿐 임대목적물 등 임대차계약 의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다고 판시 하여 ‘임대목적물’의동일성, 즉수차례갱신되었으나 Α와 Β가 동일한 건물에서 최초 계약에 의한 대항력 을 유지한 채 영업을 하고 있는 점을 들어 두 계약의 동일성을인정하였다. 그러나 대법원은 부동산 현황조사서와 매각물건 명세가최후임대차계약서내용과동일한점, 임대차 기간, 임대인, 임대보증금의 액수를 달리하고 있는 점, 건물 인도일의 기재 4) 가 다르다는 점 등을 들어 배당요구전·후계약의동일성을부정하였다. (2) 대상판결의 검토 상가임대차의 경우 권리금과 투하자본의 회수에 장기간이 소요되므로 임대차계약의 갱신을 통해 장 기간 임대차계약이 유지되는 경우가 많다. 상가임대 차계약이 체결되는 실거래계의 현황을 보면 최초 임 대차계약 체결 시에는 전문가가 개입하여 계약서가 작성되는 경우가 많고 「상가임대차보호법」에 의한 대 항력과 우선변제권을 취득하기 위해 사업자등록과 확정일자를부여받는다. 그러나 갱신계약의 경우는 전문가 개입 없이 당사 자 간에 묵시로 혹은 구두계약에 의해 보증금이나 차 임의증액만이루어지는경우가대부분이다. 또한상 가건물의 소유자가 변동되는 경우 기존 임차인과 새 로운 소유자 간에 새로이 임대차계약서를 작성하는 경우도빈번하다. 이때 작성되는 임대차계약서는 새로운 소유자가 기존 보증금 반환채무를 승인하는 의미와 함께 변경 된 임대차 기간과 보증금액을 확인하는 의미를 갖게 된다. 이처럼 상가임대차계약이 갱신되는 현실과 「상가 임대차보호법」 상 임차인의 대항력과 5) 임대인 지위 승계간주 규정 6) 을 고려하면 2심 법원이 A와 B의 ‘최 초 임대차 계약’과 ‘최후 임대차 계약’에 대해 ‘임대차 목적물 등 임대차계약의 핵심이 되는 사항은 실질적 으로 동일’하다고 하여 A와 B가 대항력을 유지한 채 4) 원 고 A는 건물인도일을 공란으로, 원고 B는 최후 계약서대로 ‘2009.8.1.’로 기재 5) 「상가임대차보호법」 제3조제1항 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차 인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인 세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대 하여 효력이 생긴다. 6) 「상가임대차보호법」 제3조제2항 “임차건물의 야수인(그 밖에 임대할 권리 를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”