2016 법무사 12월호

21 법무사 2016년 12월호 권리관계가 복잡한 집합건물의 대지만 경매로 나왔는데, 매수해도 문제가 없을까요? Q 조수호 법무사(인천회) 집합건물의 토지와 건물은 분리처분이 금지되어 소유권이전이 무효가 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. A 집합건물의 토지만 경매에 나오는 일은 흔치 않지 만 건물을 신축하기 전에 은행에서 돈을 빌려 근저당 을설정하고건물을신축하는경우그럴수가있는데, 경매절차에서 토지를 매수하더라도 소유권을 취득하 지못할수도있기때문에특히주의하셔야합니다. 「집합건물소유및관리에관한법률」 제20조는 “① 구분소유자의대지사용권은그가가지는전유부분의 처분에 따른다. ②구분소유자는 그가 가지는 전유부 분과분리하여대지사용권을처분할수없다”고규정 하고 있습니다. 관련 판례도, “위 법 제20조를 위반 하여 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하는 경우 그처분은무효”라고보고있습니다. 하지만 한편으로는 “구분소유권이 성립하기 전에 설정된 저당권에 기한 경매에서 낙찰을 받으면 대지 소유권을 취득한다”고도 하고 있어 집합건물의 구분 소유권이 언제 성립하는지가 문제입니다. 이와 관련 해 “구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허 가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물 을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표 시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 이후 1동 의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관 적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축 물대장에등록되거나구분건물로서등기부에등기되 지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 판시한판례가있습니다(대판 2010다71578). 그러므로 귀하께서는 구분소유권이 성립하기 이전 에 경매의 원인된 근저당권설정이 있었는지를 면밀 히 살펴야 하고, “집합건물이 아닌 일반건물이라 할 지라도집합건축물대장에구분건물로등록돼구분소 유권이 성립된 시점 이후에는 분리처분금지 원칙이 적용된다”고 판시한 판례도 있으므로 매수에 유의하 시기바랍니다. 고양시 덕양구 소재 토지가 감정가 30% 정도의 최저매각가로 경매에 나와 있어 이를 매수해 이익을 얻고자 합니다. 그런데 이 토지상에는 대지권등기가 되지 않은 8세대의 다세대주택이 있고, 토지와 건물의 소유자가 다 릅니다. 건물은 소유권보존등기가 가처분등기의 촉탁으로 마쳐진 후 가처분등기, 가압류등기가 여러 건 마쳐져 있고, 각 세대마다 세입자가 거주하고 있습니다. 토지에는 새마을금고의 근저당권설정등기가 1순위로 마쳐져 있 고, 다른 근저당권설정등기와 가압류등기도 마쳐져 있는데, 이번 경매는 1순위 근저당권자인 새마을금고가 임의 경매 신청을 한 것입니다. 제가 이 집합건물의 토지만 매수해도 문제가 없을까요? 부동산경매