2017 법무사 3월호

20 │생활 속 법률│ 법률고민 상담실 Q. 임차 건물이 경매되어 임대료를 내지 않았더니 건물주가 수도·전기를 끊고 출입문을 봉쇄했습니다. A. 형사적으로 업무방해죄, 민사적으로 손해배상청구 및 가압류 등의 보전처분이 가능합니다. 귀하께서는 경매가 종료될 경우 귀하가 지급한 임 차보증금의 회수가 어려울 것으로 판단하여 임대료 와관리비를지급하지않은것으로판단됩니다. 하지 만 건물관리를 위해 관리비는 지급하여야 할 것으로 보입니다. 왜냐하면 규약이나 임대차계약서 상 관리비를 일 정기간 지급하지 않을 경우 단수·단전이 가능하다고 되어 있는 경우가 많아서 단수·단전으로 인하여 회 복할 수 없는 손해가 발생한다는 등의 특수한 사정이 있는 경우를 제외하고는 정당행위로 인정되어 위법 성이조각될수있기때문입니다. 하지만 그렇다 하더라도 건물주가 출입까지 통제 하는 것은 사회상규 상 정당행위로 인정받기는 어렵 다고 판단됩니다. 건물주의 행위는 위력으로써 사람 의 업무를 방해한 업무방해죄에 해당하는 것으로 보 입니다. 그러므로 귀하는 형사적으로는 업무방해죄로 건물 주를 고소하고, 민사적으로는 건물주의 불법행위로 인한손해배상을청구할수있을것이며, 임차보증금 반환을 위한 가압류 등의 보전처분과 소송 등 별도의 조치도가능할것입니다. 이와 관련하여 아래의 대법원 판례를 참고할 수 있 습니다. “임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단수·단전조치를 취 한경우, 약정기간이만료되었고임대차보증금도차 임연체 등으로 공제되어 이미 남아 있지 않은 상태에 서 미리 예고한 후 단수·단전조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료 되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아 있 는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단수·단전조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다” (2007.9.20선고 2006도9157). 저는 2년 전 사업을 위해 한 상가건물 8층 사무실을 임차하여 사용하던 중 어느 날 임차 목적물에 대한 경매가 진행되고 있음을 알고 이후부터 임대료와 관리비를 내지 않았습니다. 그러자 건물주가 단수·단전 조치를 하고, 사무실이 있는 8층 엘리베이터를 이용하지 못하게 하더니 급기야는 8 층 출입문을 용접해 접근조자 못하도록 막아 버렸습니다. 사업을 해야 하는 처지에서 출입을 봉쇄하니 손해가 막 심한데, 이런 경우 제가 건물주에 대해 취할 수 있는 조치는 무엇인가요? 형사 법률고민 상 • 담 • 실