2017 법무사 3월호

23 법무사 2017년 3월호 Q. 다가구주택 전세를 얻으려고 하는데, 전세권등기를 하면 확정일자를 받지 않아도 되나요? 보증금 4000만 원에 다가구주택 3층 201호 원룸을 전세로 얻으려고 합니다. 그런데 다가구주택 등기부등본을 떼어 보니 이미 근저당권도 많이 설정되어 있고, 다른 세입자들도 많아서 들어가기가 꺼림칙합니다. 건물주는 201 호에 전세권등기 설정을 해 줄 테니 들어오라고 하는데, 비용을 들여서 전세권설정등기를 하면 확정일자를 받지 않아도 권리보호에 충분한지요? A. 전세권설정등기를 하더라도 반드시 확정일자를 받아 두어야 권리보호에 더욱 안전합니다. 결론부터 말씀드리자면, 전세권등기를 하더라도 확정일자를 같이 받아 두는 것이 좋습니다. 「민법」 제6장에서 규정하고 있는 용익물권성과 담보물권성 을 같이 가지고 있는 「민법」 제2편 중 「물권법」 제6장 의 전세권과, 임차인의 보호를 위해 입법한 「주택임 대차보호법」 상으로 대항력을 갖추고 동시에 임대차 계약서에 대한 확정일자를 받은 경우에는 그 성립 요 건과효력을서로달리하고있습니다. 따라서 전세권설정등기를 하였더라도 추가로 임대 차계약서 또는 전세계약서에 확정일자를 받으면 「민 법」 상의 전세권자로서의 권리와 「주택임대차보호법」 상의 임차인의 권리 모두를 적용받아 중첩적으로 보 호받게됩니다. 임차인이 비용을 들여서 전세권설정등기를 하는 주된이유는여러가지가있겠지만, 전세기간이만료 되었지만 집주인이 전세보증금을 주지 않을 경우에 임의경매를청구함으로써전세금의지급을보장받기 위한목적이가장클것입니다. 그러나 귀하의 사례처럼 주택 전체에 대해 전세권 등기를 설정하는 것이 아니라 주택 일부인 201호에 만 전세권등기를 설정하는 것으로는 경매를 청구할 수없습니다. 또한통상적으로주택은토지와건물로 이뤄지는데, 원룸이나 투룸에 대한 전세권등기는 토 지에 대해서는 전혀 설정을 하지 않고, 건물 그것도 일부인 201호에대해서만전세권을설정하므로추후 다른 채권자에 의해 경매가 신청되었을 경우 배당요 구를하더라도문제가생길소지가있습니다. 이에 반해 대항요건과 확정일자를 모두 갖추면 경·공매 시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후 순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리 를 가지게 됩니다. 법무사 사무실에서 비용을 들여 전세권설정등기를 하기만 하면 당연히 전세금을 우 선변제 받을 수 있을 것으로 생각하여 확정일자를 받 지 않는 분들이 많은데, 이는 잘못된 것입니다. 전세 권설정등기를 하더라도 반드시 확정일자도 같이 받 아야만전세금보호에안전합니다. 주택 임대차 최헌수 법무사(충북회)