23 법무사 2017년 4월호 Q. 살고 있는 공동소유 임차 아파트가 ‘깡통전세’가 되었는데, 두 명의 임대인 중 누구에게 전세금반환 청구를 해야 하나요? 조수호 법무사(인천회) A. 아파트 공유자는 전세금반환채무도 공동으로 지고 있어 누구에게라도 반환청구가 가능합니다. 귀 사례는 오늘날 세태에 따라 빈번하게 발생할 수 있는 현상인데, 임대인이 다수인 경우는 소액의 돈을 모아 소위 ‘아파트 갭투자’라는 이름으로 아파트를 구 입하여 소유자가 다수가 되는 경우나 또는 상속협의 가 되지 않아 아파트 상속인이 여러 명인 경우 등이 있습니다. 임차인으로서는 전세금 반환청구에 다소 혼란을 초래할 수도 있는데, 판례는 “건물의 공유자가 공동 으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동 으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불 가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다”라고 판시 하고 있어 귀하께서는 불가분채무자인 갑과 을, 누구 에게나 전세보증금 전액의 반환을 청구할 수 있을 것 으로 보입니다. 한편, 을은 “부동산등기부상 1/2 지분의 형식상 소 유자이기는 하나 갑이 세금을 절약하기 위하여 명의 대여를 부탁하기에 그렇게 한 것이고, 귀하가 이러한 사실을 전세계약 당시 알았으므로 전세금반환책임은 없다”고 합니다. 갑과 을 간의 명의신탁약정은 경우에 따라 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 무효일 수도 있습니다. 그러나 동 법 제4조제3항에 따르면 제3자의 선의 나 악의를 불문하고 제3자에게 명의신탁의 무효를 대항할 수 없으므로 귀하가 갑을간의 사실관계를 알 았든 몰랐든 귀하에게는 대항할 수 없습니다. 따라서 변제자력이 있는 을에게 나머지 전세금의 반환을 청구할 수 있다고 하겠습니다. 저는 갑과 을이 공유하고 있는 부천시 소재 아파트를 전세금 1억 8천만 원에 임차하였으나 선순위 근저당권자 의 경매로 전세금 중 8천만 원을 반환받지 못했습니다. 전세계약을 맺을 당시 위 아파트에는 금융기관 1순위 근저 당권의 채권액 3억 2천만 원이 있었지만 아파트 시가가 5억 원을 초과하고 있었으므로 전세금의 확보에는 지장이 없을 것으로 믿고 입주했습니다. 그런데 이후 임대인들이 은행 이자를 납부하지 못해 아파트가 경매되었고, 부동산 가격의 하락으로 현저히 낮은 가격으로 낙찰되었습니다. 결국 저는 전세금의 상당 부분인 8천만 원을 배당받지 못 해 갑과 을을 상대로 전세금의 반환을 요구하게 되었는데, 갑은 변제자력이 없었고, 을은 공유자로 2/1만 책임지면 되지만, 자신은 명의수탁자이므로 전세금반환의무가 없다고 합니다. 누구에게 전세금반환청구를 해야 하나요? 민사
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