70 │실무 지식│ 법무사 실무광장 아래는 투자목적의 대법원 경매사이트를 통한 물 건 검색순서를 예시한 것으로 이와 같은 원칙이 필 요하다. | 입찰물건 선택의 원칙(30→10→3→1의 원칙) | ● 1단계 : 투자목적과 자금계획에 맞는 2~30개 정도의 서류 권리분석 대상 물건을 고른다. ● 2단계 : 서류상 권리분석을 통하여 5~10여 개의 현장분석대상 물건을 고른다. ● 3단계 : 그중 현장분석을 통하여 입찰예정 물건 2~3개 정도를 추린다. ● 4단계 : 그 물건 중에서 의뢰인과 협의하여 우선 순위를 정하고 입찰물건순위표를 작성, 순위대로 1개를 선택해 입찰에 참가한다. 가. 1단계 : 대법원 경매사이트를 통한 검색 이 단계는 2단계인 서류에 의한 권리분석 대상 물건을 고르는 과정이다. 검색조건이 확정되면, ‘대법원 홈페이지 → 대국민 서비스 → 관련사이트 → 부동산경매정보→ 물건명세서’에서 지역(해당 법원), 물건의 종류(대분류-중분류-소분류), 매각 기일, 감정가격(통상 최저매각가보다는 감정가)을 기준으로 조건에 맞는 물건을 2~30개 정도 검색 한다(조건에 맞는 물건을 고르려면 상당 기간의 자 료를 축적하여야 한다). 나. 2단계 : 서류에 의한 권리분석 등 이 단계는 1단계 검색물건 중에서 서류상 권리 분석을 통하여 현장분석 대상 물건을 고르는 과정 나. 자본계획의 확정 아파트 등의 경우에는 1년 이하의 단기투자도 가능하지만, 원칙적으로 2년 이상 은행 대출금리 이하로 사용할 수 있는 기간적 여유가 있는 자본만 을 자본금으로 하여야 한다. 부동산경매에서 낙찰 을 받았더라도 이해관계인의 항고 등으로 실제 사 용이나 최종적인 소유권 취득에 장애가 생길 수 있 기 때문이다. 또한, 회수기간과 기대수익률은 비 례한다. 투자기간이 길수록 수익률이 높은 미래 가 치투자가 가능하다. 라. 투자물건의 확정 투자물건은 투자목적, 자본계획, 투자지역과 함 께 본인의 주관적인 선호도가 큰 비중을 차지한다. 본인이 선호하는 물건, 특성을 잘 아는 물건의 선 택은 중요한 성공요소이다. 04. 물건검색의 순서 검색조건이 확정되면 각종 검색 수단을 통하여 입찰대상 물건을 검색하게 된다. 실수요자인 경우 에는 이미 상당한 조건이 정해지므로 검색의 폭이 좁아져서 조건에 맞는 물건을 검색하기 위해서는 상당 기간 자료의 축적이 필요하다. 투자물건의 물건검색과정에 대해 필자는 ‘30 → 10 → 3 → 1’의 원칙을 제안한다. 이는 그만큼 폭 넓게 다양한 물건의 검색이 필요하다는 의미이다.
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